厂房拆迁过程中的法律问题

一、企业房屋性质

企业房屋性质可分为租赁办公用房、自有产权办公用房和违章建筑三种。

对于租赁办公用房，目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定。根据已废止的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，对于被拆迁的租赁房屋，如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应给予被拆迁人补偿。如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，拆迁人应进行房屋产权调换。因此，企业租赁办公用房由于没有对所拆迁房屋的所有权，无法享受房屋价值拆迁的补偿。

对于自有产权办公用房，拆迁补偿可以选择货币补偿或产权置换。企业拆迁一般只能选择房屋价值补偿和土地价值补偿。

对于违章建筑，并不是所有的违章建筑都不应予以补偿。具体情况需要具体分析。对于依法应拆除的违章建筑，应予以拆除且不予补偿；对于拆迁公告前可以办理手续的违章建筑或手续不全的房屋，应查明事实并妥善处理，需要补偿的应予以补偿。

二、租赁合同剩余期限

当办公用房为租赁房屋时，根据租赁合同剩余期限的不同，对企业造成的影响也不同，因此补偿方案也会有所不同。

三、拆迁补偿存在的问题

1.补偿范围是否有遗漏。企业拆迁补偿主要包括土地房屋本身的价值、停产停业损失、搬迁费用与损失以及企业装修附属物的损失。此外，拆迁方可能会根据项目实施意见决定对积极配合拆迁工作的企业设定一些奖励，具体奖励数额根据不同项目而定。

2.补偿标准是否公平合理。不同地方制定的补偿标准可能会有所差异。

3.企业预期利润。预期损失指的是根据往年情况，企业可期待的利润。被拆迁企业应提供相关资料，计算近几年平均利润，以证明合理的投资收益回报，并结合剩余经营期限计算预期利润损失。

维权措施

如果厂房拆迁补偿不合理，被拆迁人可以选择不签订拆迁补偿协议，并且可以申请行政复议或行政诉讼，以维护自身的合法利益。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，或被征收房屋所有权人不明确，房屋征收部门应向市、县级人民政府报告，依照法律规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内进行公告。

补偿决定应公平，包括补偿协议中规定的事项。如果被征收人对补偿决定不满意，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。