房地产评估方法及拆迁评估程序

市场比较法

市场比较法是一种评估方法，通过对估价对象与近期发生交易的类似房地产进行比较，修正已知价格，以估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法是最具说服力且易于接受的方法，因为它能直接反映评估对象的市场价格。然而，这种方法的前提是必须有可供比照的同类房屋交易实例。

成本法

成本法通过计算估价时点的重置价格或重建价格，并扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法

收益法是一种评估方法，通过预测估价对象未来的正常净收益，并选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值。

假设开发法

假设开发法是一种评估方法，通过预计估价对象开发完成后的价值，并扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以估算估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定并公布基准地价的地区，通过调整估价对象所处地段的基准地价，得出估价对象的客观价格。

拆迁评估程序

在房屋拆迁过程中，对被拆迁房屋的市场价值进行评估，一般按以下程序进行：

1. 评估机构接受任务

具备相关资质的专业评估机构接受评估任务。工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后，开始具体评估工作。

2. 房屋评估前的准备

准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必要的资料。

3. 现场勘查

评估人员对被拆迁房屋的技术资料进行现场测定。

4. 相关资料分析

综合分析相关资料，合理确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠依据。

5. 编写评估报告

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6. 评估复核和审批

评估工作人员完成评估后，由复核员进行复核，复核后报审批人员进行审批。如果需要争取拆迁补偿款，建议寻求专业律师的帮助。