各地住改商补偿规定的研究及模式总结

一、住宅与非住宅房屋加权平均值模式

根据拆迁办法规定，若拆迁的住宅房屋用作经营使用，在拆迁通告发布前取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致，其补偿金额将按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、商业用房补偿政策模式

根据规定，若在拆迁公告公布前近二年以上经营，并能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的住改商，可以享受商业用房补偿政策。有些地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

三、参照商业用房估价并根据沿街标准确定补偿

参照商业用房估价的前提一般相同，即取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对于沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和，作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对于非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、住改商在一定时间后完全按照住宅性质补偿

根据规定，对于正在经营的住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。具体操作上根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007年之前住改商。此时间点之后，除临道路第一层的住改商房屋外，其他住改商房屋一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准模式

(一)对于临街底层的住改非房屋，将被拆迁人实际作为门市经营的面积参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)对于其他住改非房屋，货币安置补偿将被拆迁人实际用于经营的面积按照住宅评估价格的1:2进行补偿。