拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

涉诉客体的特殊性

根据我国的立法体例，城市房屋拆迁问题已被纳入房地产法律规范的范畴。拆迁补偿安置合同纠纷具有商法性质，并与一般房屋案件有明显的区别。涉诉的房屋必须是已确定拆迁或已被拆迁的客观事实，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

涉诉法律事实的复合性

根据《城市房屋拆迁管理条例》中的规定，城市房屋拆迁中存在两种法律事实，即已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议。根据最高人民法院的规定，对于已签订补偿安置协议的，涉诉属于民事案件受理；对于未签订补偿安置协议的，涉诉属于行政案件。房屋拆迁案件无论以民事案件还是行政案件进入审理程序后，都必须涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系。

涉诉法律关系的复杂性

在拆迁补偿安置合同案件中，涉及的法律关系较为复杂。除了拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系外，还涉及到被拆迁人与承租人的腾房关系、拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，以及房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等。这些关系纵横交错，使得案情错综复杂，处理难度十分巨大。

涉诉案件社会影响的全局性

在城市发展建设中，房屋拆迁涉及到社会的各个方面，与居民的切身利益息息相关。在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这样的背景下，如何把握执行法律与执行政策、依法强制执行与保护最广大人民的根本利益之间的矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个难题。在处理拆迁补偿安置合同案件时，需要妥善处理双方权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝负面影响，切实维护社会稳定。

拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规明确规定，房屋产权证是房屋产权的合法凭证，未办理房屋产权登记的房屋产权取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效。因此，持有拆除房屋的产权证的被拆迁人应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对于没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，应根据具体情况而定。根据我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须具备土地使用权证、土地规划证和城市建筑规划许可证。然而，在城市房屋建筑过程中，除了具备这三证的房屋产权形式外，还存在其他形式的产权。对于这些产权形式的拆迁补偿安置工作，应根据具体情况进行处理，并确定其是否成为拆迁补偿安置的法律依据。

属于合法建筑，但未取得房屋产权证

对于已取得土地使用证、规划许可证等三证但未办理房屋产权证的房屋，被拆迁人应享受拆迁补偿安置待遇。然而，应在补偿安置费用中扣除办证费用。

属于违章建筑

对于没有任何建筑申报手续或虽有一定手续但三证不齐全的被拆迁房屋，属于违章建筑，不享受拆迁补偿安置待遇。然而，对于一些特殊情况，如经过城市土管、规划部门罚款处理并补办手续的，被拆迁人应享受拆迁补偿安置待遇。如果违章建筑经过处罚决定载明附加条件，被拆迁人不能享受安置待遇，只能享受货币补偿。

房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中

对于房屋所有权存在争议的情况，应根据具体情况进行处理。如果争议双方能达成一致意见，可以按照合意进行补偿或安置。如果无法达成一致意见，可以由公证机关对补偿费用进行公证提存。

拆除临时用地上的建筑物的补偿安置

对于在临时使用土地上建造的建筑物，应根据具体情况进行补偿安置。在批准使用期限内的临时用地上的建筑物应享受补偿待遇，但不享受安置待遇。超过批准使用期限的临时用地上的建筑物不享受任何拆迁待遇。未经批准临时使用土地并建有建筑物的不享受任何拆迁待遇，应无条件拆除。

拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管拆迁补偿安置关系属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位平等，但被拆迁人在房屋拆迁中处于相对弱势地位。因此，在制定公正有效的法律程序，保护被拆迁人的合法权益方面，需要进行详细的法律规范。

拆迁补偿安置协议的主体认定

拆迁补偿安置协议的主体是拆迁人和被拆迁人。拆迁人应为取得房屋拆迁许可证的单位，不可能是个人。拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位不应成为协议的主体，因为它们不具备相应的财力和能力，无法履行拆迁补偿安置协议。

房屋拆迁补偿安置协议的内容

《城市房屋拆迁管理条例》中对协议的内容规定较为简单，实际操作困难。各省市区需要制定实质性的规定，但可能导致区域间的不平衡。根据审判工作实际需要，拆迁补偿安置协议应明确载明以下事项：

被拆迁房屋的详细情况

被拆迁房屋的基本情况应包括以下内容：房屋土地使用权的取得方式、房屋产权证号码、房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限以及被拆迁人家庭结构等。同时，还应明确附属用房、地下室、附着物等相关信息。对于需要动迁的重要设施，如用水、用电、供气、通讯等，也需要在基本情况中进行注明。

被拆迁房屋的评估情况

为了避免拆迁过程中出现低值高估或高值低估等不正常情况，不论是进行货币补偿还是产权调换，都应该请具备资质的评估机构对被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素进行评估，并结合行业规定进行评估。

拆迁补偿安置方式

拆迁补偿安置方式应根据被拆迁人的意愿来确定。法律不能认可非被拆迁人真实意愿表示的情况。如果采取产权调换方式，还需要根据实际情况明确安置用房的建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

搬迁期限和补偿费用

搬迁期限、过渡方式、过渡用房地点和面积、搬迁补助费、拆迁补偿费用支付办法等应在合同中明确规定。

违约责任

拆迁人与被拆迁人可以就房屋搬迁期限、过渡房过渡期限、安置房交付期限等事项约定违约责任和争议解决办法。

拆迁房屋使用性质的认定

在拆迁过程中，如何认定私房商住问题并没有明确的法律规定或司法解释，只能在地方性规章中找到一些零散的规定。根据建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函，可以确定房屋的使用性质应以房屋产权证上所登记的为准。对于将房屋的使用性质由住宅变更为非住宅或经营用房的情况，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。在实际操作中，应综合考虑以下情况：

1. 房屋产权证登记为非住宅，且实际用于经营并办理了合法经营证照的，应以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。
2. 房屋产权证登记为非住宅，但实际上全部用于住宅的情况，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。
3. 房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但被拆迁人或承租人未办理合法经营证照并偷逃国家税收的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予行政处罚的情况下，可以协商给予补偿。
4. 房屋产权证登记为住宅，但一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前已变更为非住宅用房的，应享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前未变更为非住宅的，扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已经达成了拆迁补偿安置协议。如果在签订拆迁补偿安置合同后发生纠纷，可以向人民法院提起民事诉讼，人民法院应该按照民事案件的程序受理。

关于履行合同和限期拆迁纠纷

如果被拆迁人未按期搬迁，拆迁人可以起诉要求被拆迁人进行拆迁，并可以依法申请人民法院先予执行。由于政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为，一经作出即具有先定力、拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。根据行政诉讼法的规定，诉讼期间不会停止具体行政行为的执行，体现了行政行为在执行中的高效率要求。

关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位

在房屋拆迁中，如果拆迁人与被拆迁人已经达成了补偿安置协议，但是房屋的承租人有正当理由拒绝腾迁，并经过房屋主管部门裁决限期拆迁后向人民法院起诉，拆迁人应作为案件的原告，被拆迁人和承租人应作为共同被告。对于租赁期限未满的情况，承租人仍享有被拆迁房屋的使用权，拆迁人应寻找周转房进行过渡安置。如果被拆迁人要求产权调换，安置房屋的所有权应归被拆迁人所有。承租人与被拆迁人之间的租赁关系应继续保持，但是租赁合同需要根据原房屋被拆迁的情况进行修改。如果租赁期限已满，承租人应无条件搬迁，并承担拒迁的法律责任。对于未确定租赁期限的情况，应确定承租人对被拆迁房屋的使用权，并要求承租人与被拆迁人协商确定一定的租赁期限。如果协商不成，被拆迁人要求解除租赁合同，法院一般应准许。但是如果承租人确实无法提供搬迁条件，可以在获得被拆迁人同意后判令拆迁人对承租人进行安置，并根据承租房屋的实际情况，支付一定的经济补偿。

关于过渡房屋的腾退纠纷

被拆迁人按期退还过渡房屋既是其民事义务，也是其行政义务。如果被拆迁人违反协议，拒绝腾退过渡房屋，拆迁人可以向法院提起民事诉讼，并要求法院判令被拆迁人搬迁至安置房。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，房屋拆迁主管部门也可以裁决被拆迁人按期搬迁。如果被拆迁人仍不履行且不起诉，房屋拆迁主管部门可以向法院申请强制执行。

关于无效拆迁补偿安置合同纠纷

房屋拆迁补偿安置合同无效通常表现为无权签订、显失公平、违背意志自由等情况。一旦确认房屋拆迁补偿安置合同无效，根据法律规定，合同从签订之日起就不具有法律效力。对于无效合同，尚未履行的不得再履行，正在履行的应停止履行，已经履行的应按照民法通则的规定互相返还，并根据过错承担相应的责任。由于房屋被拆迁无法逆转，因此在确认拆迁补偿安置合同无效后，应根据民法和《拆迁条例》的规定，区别处理具体情况。如果房屋所有权人以被拆迁人的名义与拆迁人重新签订补偿安置协议，原则上，占有人对非法取得的房屋返还与否不影响被拆迁人行使补偿安置权利。对于因协议无效而获得的非法利益或实施的其他违法行为，应根据具体情况追缴、罚款或拘留等民事制裁。

关于房屋拆迁安置协议履行纠纷

如果在拆迁人进行安置房建设过程中，擅自改变安置房的结构、面积、朝向等，导致拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求按照协议补偿或安置的，应判令拆迁人按照合同约定的标准履行给付补偿或安置的房屋。如果拆迁人拒绝执行，可以采取划拨拆迁款项，在房地产交易市场按照协议约定的内容购置商品房交付给被拆迁人的方法进行强制执行。如果拆迁人将同一房屋安置给多个被拆迁人，应将其作为房屋确权纠纷案件审理。对于未取得争议房屋所有权或使用权的被拆迁人，可以另行起诉拆迁人，拆迁人应承担另行安置或补偿的责任。