企业拆迁补偿标准是什么,停产停业损失如何计算

企业拆迁补偿标准及停产停业损失计算

一、拆迁资产补偿费用

拆迁资产补偿费用包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物的补偿，以及因搬迁而导致的机器设备损失的补偿等。

1. 实践中土地补偿费用问题

企业的经营场地通常是通过租赁获得。租赁土地分为租赁国有土地和租赁集体土地。拆迁必然会终止这种租赁关系，那么企业如何保障在租赁合同中的期待利益?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿没有统一规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没有规定。

部分企业通过招拍挂或划拨方式获得国有土地使用权。然而，土地管理法仅规定给予适当补偿，没有详细规定。

全国各地的拆迁土地补偿往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，存在不明晰、不透明的情况，导致权利人无法获得合理补偿。

2. 房屋、建筑物补偿费用确定问题

房屋、建筑物的补偿应根据相关房产证明登记的建筑面积计算。对于历史原因无法办理房产证明和土地证明的情况，可以通过实际测量确定。房屋、建筑物的价值通常由拆迁人和被拆迁人共同委托评估公司进行评估，根据相关评估技术标准确定实际价值。

3. 设备补偿费用按重置成新价计算

设备搬迁安装费用应根据国家和当地规定的货物运输价格和设备安装价格计算。机器设备分为可搬迁设备和不可搬迁设备。可搬迁设备的损失费用包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。不可搬迁设备由于拆迁而废弃，应结合其成新和重置价计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在实际拆迁操作中，非住宅房屋的设备搬迁和安装费用应有确定的标准；无法恢复使用的设备应按设备重置价结合成新给予补偿。

二、停产停业损失

停产停业损失包括实际经营损失和预期经营损失。

停产停业费用是法律实践中争议较大的部分。停产停业费用不仅应包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应根据往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用往往直接影响企业赔偿总额，因此是维权的重点。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，停产停业损失的补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定，没有统一规定具体标准和计算方法。

三、拆迁补偿费用

拆迁补偿费用包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用，以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

1. 设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应根据继续利用原则进行异地搬迁安装，继续投入使用。设备搬迁和安装费用是拆迁必然导致的损失，拆迁人应予以补偿。

2. 解聘员工的安置补偿费用

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用在法律法规和政策性文件中没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。如果拆迁导致员工解聘，应根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法相关规定给予补偿。

四、拆迁奖励费用

拆迁奖励费用是基于拆迁政策产生的费用，包括速迁费和拆迁奖励费等。

在拆迁过程中，为加快拆迁进度，拆迁人往往采取速迁奖励的方式鼓励被拆迁人和承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用的金额由拆迁人根据实际情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人协商确定。需要注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离，奖励费用应支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经在政策性文件中规定，并且是合理的做法。