土地流转协议无效的情形

一、土地流转的条件

1. 以出让方式取得的土地使用权

根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，房地产项目转让必须满足以下条件：

1. 必须按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并获得土地使用权证书。
2. 必须按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定的开发规模。

对于房屋建设的项目，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。对于成片开发土地的项目，必须具备工业或其他建设用地的条件。只有同时满足以上两个条件，才能进行房地产项目的转让。这样的规定旨在严格限制炒买炒卖地皮，以确保开发建设的顺利进行。

2. 以划拨方式取得的土地使用权

根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，在转让时必须满足以下条件：

转让必须经过有批准权的人民政府审批。对于批准予以转让的情况，有两种处理方式：

1. 受让方必须先补办土地使用权出让手续，并按照国家规定缴纳土地使用权出让金，才能进行转让。
2. 转让方可以不办理土地使用权出让手续，但必须将转让房地产所获得的土地收益上缴国家或作其他处理。

对于以划拨方式取得土地使用权的情况，如果属于城市规划行政主管部门批准的项目，如国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，以及法律、行政法规规定的其他用地，可以不办理土地使用权出让手续。经济适用住房项目采取行政划拨方式进行，如果转让后仍然用于经济适用住房，也可以不补办出让手续。

除上述情形外，其他情形下的土地使用权出让必须经过县级以上人民政府规定的审批程序。

二、土地流转协议无效的情形

1. 未经发包方同意转让土地承包经营权而签订的合同

根据《农村土地承包法》第十八条的规定，如果承包方未经发包方同意，采取转让方式流转农村土地承包经营权，转让合同将被视为无效。但如果发包方无正当理由拒绝或拖延表态，除外。

2. 未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同

根据《合同法》第五十一条的规定，如果无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权，该合同将被认定为有效。在农村地区存在许多无处分权人私自流转他人土地的情况，如父亲将外出打工儿子的地转让给他人，儿子将父亲让他耕种的地转让给他人，代管人将别人让他代管的土地转让给他人或过户到自己名下等情况。这些行为都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的情况，如果权利人不予追认，无处分权人签订的土地流转合同将被认定为无效合同。

3. 承包方以土地承包经营权进行抵押或抵债的合同

根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条的规定，如果承包方以土地承包经营权进行抵押或抵偿债务，该合同将被认定为无效。对于因此造成的损失，如果当事人有过错，应承担相应的民事责任。因此，在农村地区，一些农民为了借款将土地抵押出去签订抵押借款合同，或者在借款到期无法偿还时签订以土地抵债的合同，根据法律规定，这些合同都是无效合同。

4. 超过承包期限流转土地超过部分

根据《农村土地承包法》第二十条的规定，耕地的承包期为三十年。根据第三十三条第（三）项的规定，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。在我国，第二轮土地承包发生在1998年，第二轮承包期限将于2027年12月31日结束。因此，土地流转不能超过剩余期限，即不能超过2027年年底。如果流转期限超过这个期限，超过部分将被视为无效。