房屋拆迁如何进场评估

房屋拆迁评估的法律依据和方法

1、房屋拆迁评估的依据

房屋拆迁评估的目的是确定被拆迁房屋的货币补偿金额。评估可参考房屋的区位、用途、建筑面积、新旧程度、装修程度等因素。相关法律依据包括物权法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产估价机构管理办法等。

2、房屋拆迁评估的进场方法

(1)评估机构资质要求：进行市场评估的单位必须具备省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。

(2)选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，如果双方无法达成一致，拆迁管理部门会在符合条件的机构中进行抽签选定。

(3)异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议，可以在5日内要求评估机构进行解释和说明。如果经评估机构说明后仍有异议，异议一方可以委托符合资质的其他评估机构进行重新评估。

房屋拆迁评估的五种方法

根据我国相关法律法规，房屋拆迁评估可采用市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。其中，后三种方法需要拆迁双方共同选择。

市场比较法是最具说服力且易于接受的方法，因为它能直接反映评估对象的市场价格。然而，该方法的前提是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过调整估价对象所处地段的基准地价得出客观价格。

相关阅读：国有土地上房屋征收评估办法

为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保证评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定了国有土地上房屋征收评估办法。

该办法规定了评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定的程序。

评估机构、评估师和评估专家委员会成员在进行房屋征收评估、鉴定工作时，应独立、客观、公正，并对所出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动，与房屋征收当事人有利害关系的人员应回避。

具体选定房地产价格评估机构的方法由省、自治区、直辖市制定，但机构不得采取不正当手段承揽房屋征收评估业务。

房屋征收评估工作原则上由一家房地产价格评估机构承担，但对于范围较大的征收项目，可以由两家以上机构共同承担，需协商确定一家机构为牵头单位。

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