只有购房订金无合同可退订金吗

购房订金是否可退还

一、定金的可退还性

根据目前的实践，开发商在与买受人签订正式商品房买卖合同之前，通常会通过认购、订购、预定等方式收取定金。如果买受人不与开发商签订合同，或者双方对合同条款无法达成一致意见，大多数开发商不会退还定金。这种定金或订金的约定对买受人非常不利，使其在签约时处于不平等的地位。在定金不退的压力下，买受人往往被迫接受开发商不公平的条款，无法真实地表达自己的意愿，违反了合同公平、公正的原则。许多购房者认为，购房定金与其他商品交易一样，交付定金就意味着该物品为我保留，如果我不要了，定金就算作赔偿。因此，他们认为一旦签订了商品房认购书，无论出于何种原因最终未能购买房屋，定金都不能返还。有些人甚至自动放弃了取回定金，这实际上是一种误解。实际上，定金是可以退还的。那么，在什么条件下定金可以退还，什么条件下定金不可退还呢？

二、定金的法律规定

目前，涉及定金的法律规定主要包括《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等。此外，还有《商品房销售管理办法》等部门规章。根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，未履行约定债务的一方无权要求返还定金；收受定金的一方未履行约定债务的，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第89条的规定，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权担保。未履行约定债务的一方无权要求返还定金；收受定金的一方未履行约定债务的，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法司法解释》第115条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的原因，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。此外，北京市房屋交易相关主管部门还制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按照该格式合同执行。该认购书中的定金条款实际上是对具体法律法规的具体化。根据该认购书的规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，因此出卖人应全额返还定金。综上所述，商品房认购书中的定金条款是为了保护守约方在一方违约导致无法签订商品房买卖合同时的权益和救济措施。然而，当双方无法就正式的商品房买卖合同主要条款达成一致时，不能认定任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款不适用。如果因买受人的原因放弃购买房屋，不签订买卖合同，或者因出卖人违约，不卖房屋，那么未履行约定义务的一方无权要求返还定金；收受定金的一方未履行约定义务的，应当双倍返还定金。如果因不可归责于当事人双方的原因导致未能订立商品房买卖合同，出卖人应将定金返还买受人。