无权处分不影响合同效力但不发生物权变动的效力

无权处分的法律规定

合同法第51条规定

根据合同法第51条规定，无权处分行为是指无处分权的人处分他人财产的行为。在这种情况下，如果经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权，该合同将有效。如果未经权利人追认，则该合同将无效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》修正

合同法关于无权处分的规定在2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中进行了修正。根据该司法解释第三条规定，如果一方主张合同无效是因为出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，人民法院将不予支持。如果出卖人因未取得所有权或处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或解除合同并要求损害赔偿，人民法院应予支持。

无权处分的房地产案件

案件背景

笔者颜宇丹律师代理了一起无权处分的房地产案件，代理的是被告和第三人。涉案房屋是被告所在单位的公有住房，是被告夫妻婚姻关系存续期间共同购买的财产。被告妻子于1999年10月3日去世，未留下遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》规定，涉案房屋中被告妻子所有的50%产权份额应由被告及三位子女共同继承。2005年8月4日，原被告与原告签订了一份房屋买卖协议，被告将涉案房屋出售给了原告。被告在签订协议时并未告知其他共有人。2011年，被告办理了房产证，但被告拒绝将房屋过户给原告，因此原告将被告起诉至法院，要求继续履行合同并转移房屋产权。

无权处分的影响

根据法律规定，被告未经其他房屋共有人的授权和追认，属于无权处分共有人的房产。被告与原告签订的房屋买卖合同侵害了其他共有人的合法权益。我代理被告的三位子女要求追加为第三人参加该案诉讼，并获得法院准许。在本案审理过程中，最高院发布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。根据该解释，即使买卖合同有效，如果原告未取得涉案房屋被侵权的共有权权利人的追认或善意取得物权，物权的变动效力将不会发生。由于被侵权的权利人未事后追认，因此无法发生强制过户的物权变动效力。

诉讼请求

在该案中，原告要求被告继续履行合同，并将涉案房屋的所有权证和相应土地使用权证过户至原告名下。然而，由于被告未取得处分权导致标的物所有权不能转移，法院应驳回原告的诉讼请求。