对房地产拆迁评估合法性的认识

拆迁评估的合法性及其层次

一、拆迁的合法性

拆迁评估的合法性在于取得合法的房屋拆迁许可证的前提下，对拥有合法权益的房地产进行严格的评估。拆迁的合法性可以分为三个层次：拆迁的合法性、房地产权属的合法性和评估的合法性。

二、房地产权属的合法性

房地产权属的合法性是指拆迁评估前评估机关应该掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律凭证。评估机构在拆迁评估前必须理清房地产产权状况，只有全面了解被评估的房地产权属状况，才能得出正确的评估结果。

三、评估的合法性

评估的合法性是指拆迁评估机构在产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷解决等方面都有明确规定。评估机构首先需要具备一定的资质，并按照规定的范围开展评估业务。评估机构的产生必须经过严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定。在被拆迁人选择的期限内，评估机构可以宣传推销自己，但不得采用虚假承诺、贬低对方等不光彩手段。

评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核。如果仍有异议，可以向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，并在规定时间内作出裁决。

拆迁评估的合法性还涉及许多配套文件，而且具有时效性。房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日。只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据。

只有取得合法的房屋拆迁许可证，并由取得评估资质的评估机构按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等进行评估，得出的评估结果才是合法的评估结果。这样的评估结果才能经得起时问和政策的考验，才是公正、公平、公开的评估结果。