农村宅基地拆迁安置补偿纠纷和维权

宅基地房屋权属的确定

一、确定宅基地房屋权利人

我国尚未建立农村房屋所有权等级制度，对于宅基地房屋权属的确定，需要综合考虑土地改革登记、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。

根据不同情况，可以分为以下三种情况确定宅基地房屋权属：

1、如果是经过土地改革登记，但未经农村宅基地使用权登记且未进行新建、翻建、改扩建的房屋，以土地改革登记的权利人为房屋的权利人。

2、如果是经过土地改革登记和农村宅基地使用权登记，但未进行新建、翻建、改扩建的房屋，以土地改革登记和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

3、如果是经过土地改革登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的房屋，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。如果当事人以土地改革登记为证据主张房屋产权，则不予支持。

如果有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外，他们将不能再主张权利。

在确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

二、确认宅基地房屋中未成年人的权利

根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。通常情况下，宅基地使用权是以户的名义获得的。在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。

对于未成年人来说，基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可。因此，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。根据《物权法》第142条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。因此，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可以被认定为宅基地房屋的共同所有权人。

三、宅基地使用权补偿款的归属

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿应当归属于房屋权利人。如果房屋原权利人已经死亡，动迁补偿款可以依照继承关系进行处理。

宅基地使用权补偿款的分割容易引发争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系主张宅基地使用权，并提出分割相应补偿款的要求。由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，是农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍然由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。如果该户已经没有农村集体经济组织成员，或者虽然是农村集体经济组织成员，但在其他地方已经取得了宅基地使用权，那么宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

四、尚未取得安置房面积的购买权分割

在农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与农村宅基地使用证的户主签订拆迁协议，将所有房屋共有人的利益结算在一起，每个人按照一定金额预扣享受安置面积。由于安置房屋尚未实际取得，原房屋共有人在分析家产时要求确认安置房面积的购买权，实际上是主张分割房屋的权利。考虑到被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权和分割。如果动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房，动迁款也可以不作处理。如果当事人要求确认安置房面积购买权，法院可以判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人可以在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。