房产土地使用年限是多久,期满后怎么办

一、房产土地使用年限的法律规定

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让的最高年限根据不同用途而定：

1. 居住用地：

使用年限为70年。

2. 工业用地：

使用年限为50年。

3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地：

使用年限为50年。

4. 商业、旅游、娱乐用地：

使用年限为40年。

5. 仓储用地：

使用年限为50年。

6. 综合或其他用地：

使用年限为50年。

由于房产属于居住用地，因此其使用年限为70年。

二、房产土地使用年限期满后的解决办法

根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期满后，会自动续期。非住宅建设用地使用权期满后的续期，需要依照法律规定进行办理。对于土地上的房屋及其他不动产的归属，如果有约定，按照约定办理；如果没有约定或约定不明确，需要依照法律和行政法规的规定进行处理。

然而，由于法律的滞后，导致基层国土部门在实际操作中无法有章可循，给群众带来了不便。业内人士指出，法律只规定了自动续期，但并未解释具体的续期方式，是否需要支付土地出让金以及支付标准等。因此，对于先到期的房产，国土部门无法进行拆除，因为房屋所有权归业主所有。但如果业主要转让、继承或抵押房产，就需要办理土地续期并支付土地使用权费用。

根据国土资源局相关人士的表示，《物权法》明确规定，住宅使用权可以不经过审批，只需支付费用即可自动续期。但要续期，房屋产权人必须首先拥有土地证。仅有房产证是不够的，必须同时获得土地使用权证书和房产证才能进行续期。目前许多业主尚未办理小土地证，而这一证件已经停办，将来在不动产统一登记后将与房产证合并。

三、商品房缺乏土地使用证的解决办法

在商品房买卖中，土地证和房产证是最重要的两张证件。房屋建筑产权的归属年限根据不同类型的建筑而有所不同，一般民用住宅建筑的权属年限为70年，商用房屋建筑的权属年限为40年。

土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度，对依法登记的土地所有权和土地使用权提供法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书的样式由国务院土地行政主管部门统一规定。

如果房屋缺乏国有土地使用证和土地使用证，就属于违章建筑，无权合法销售给外部消费者。因此，消费者最好不要购买这样的房产，否则房产证的办理将会面临无限期的延迟。此外，如果发生其他纠纷，消费者的权益也无法得到充分保障。