农村集体土地的买卖问题

农村集体土地买卖的合法性

问题：

现在农村集体土地买卖是否合法？我想购买本村几户村民的一些土地（非租用，而是永久性直接买下），自己耕种。除了合同出买卖双方认同外，农村集体土地买卖还需要上报村里或上级汇报吗？

回答：

根据法律规定，农村集体土地不能进行永久性直接买卖，您只能购买土地的使用权，即为30年。30年后需要重新规划和分配。除非您购买的是建厂房，才可以获得最高50年的使用权。您只需要与村民签订协议，并取得村里的证明即可。

附：农村集体土地所有权归国家所有，农村集体土地买卖是违法的。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以买卖，非集体组织成员只能租赁。农村集体土地买卖只能通过农村集体土地流转合法获得。

农村集体土地转租的合法性

问题：

有一家企业租用了我们村几百亩土地。中途他们又将我们村的土地转让给其他企业，这种农村集体土地买卖行为是否违法？

回答：

根据《农村土地承包法》规定，如果发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，需要经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。如果由本集体经济组织以外的单位或个人承包，需要对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

同时，该法还规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，如果承包人死亡，在承包期内，其继承人可以继续承包。

因此，该企业在租期内将土地转租给其他企业并不违法。当然，如果该企业将土地租给其他企业，改变了原土地的用途，对将来土地的功能产生不利影响，您的村可以要求改正或提前解除合同。

农村集体土地买卖流程及手续办理

什么是农村土地转让？

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转实际上是指土地使用权的流转。

一、提出申请

1、土地流出方的村民小组或村民委员会向乡（镇）土地流转服务站提出申请，并填写流转申请书。申请内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等。申请书由村流转信息员报送。

2、土地流入方向乡（镇）土地流转服务站提出申请，并填写土地流转申请表。申请内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。申请表由乡（镇）土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

二、审核、登记

1、流出方土地情况审核：按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

2、乡（镇）土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3、流转价格评估：流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡（镇）土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。如果流转面积较大，可以由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4、信息发布：乡（镇）土地流转服务站根据流转价格评估结果和土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

5、自愿协商：县、乡（镇）土地流转服务组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6、签订合同：土地流转双方协商一致后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同。

7、鉴证、归档：土地流转合同文本一式五份，经乡（镇）鉴证。如果流转面积较大，应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、县归档备案。