承租他人土地,城镇土地使用税由谁缴纳

问：承租他人土地，城镇土地使用税由谁缴纳?

答：应区分不同情况。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。另据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

问：我公司是房地产开发企业，正在作土地增值税清算。请问，拆迁原址重建的房产，其收入如何确认?

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第一项的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。根据国税发[2006]187号文件第三条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

问：如何判断企业所购买的建筑物是否属于契税的应税房屋?

答：根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号)中对于“房屋”的解释，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。此外，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。

问：我公司单独建造一个地下车库，是否需要缴纳城镇土地使用税?如何缴纳?

答：根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

问：纳税人将境内不动产转让给境外企业，以分期收款形式取得外币收入，在计算缴纳土地增值税时，如何折算人民币?

答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十五条，对于取得的收入为外国货币的，依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

问：房地产公司取得一块未拆迁的土地，支付给拆迁公司的拆迁劳务费，是否需要缴纳契税?

答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。因此，取得土地使用权的房地产开发公司自行实施拆迁的，其支付给拆迁公司的劳务费属于为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，应并入包括拆迁补偿费在内的各种补偿费中作为契税的计税依据。