商品房墙体裂缝的法律问题

案例

某年某月，刘某某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了一套商品房。根据合同约定，开发商承诺在某年某月某日之前向业主交付验收合格的商品房。然而，在开发商按期交付房屋时，刘某某在验收过程中发现了房屋墙面、顶板、地面等多处贯通裂缝，并且还有明显的修补痕迹。刘某某认为，开发商交付的商品房存在明显的质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担维修责任和由此引起的迟延交付责任。开发商立即对该房屋进行了维修，但刘某某认为房屋仍然严重影响其正常入住，因此一直未办理房屋交接手续。开发商声称这些墙体裂缝属于正常温度伸缩缝，要求刘某某尽快办理入住手续，否则刘某某需承担逾期收房产生的责任。由于刘某某与开发商多次交涉未果，刘某某不得不将开发商诉至法院。

结果

为了对诉争房屋墙体裂缝进行评估，刘某某委托某工程质量检测机构进行检测。检测结果表明，裂缝是由温度变化和施工缝处理不当及填充墙施工不当引起的非结构性裂缝，不会影响房屋的安全可靠性。法院认为，根据法律规定和双方约定，被告应采取有效措施修复墙体裂缝。然而，由于被告已经采取了补救措施，原告迟延办理入住手续也存在明显过错，因此法院驳回了原告的其他诉讼请求，并要求原告承担由迟延造成的相应损失。

律师意见

商品房在交付时可能存在个别质量问题，但需要根据具体情况进行区别对待。对于墙体裂缝而言，如果是由房屋材料伸缩、温度变化等原因引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题。开发商可以进行修复，或者业主在装修时自行处理。这些裂缝通常可以在房屋交付时由业主直观发现。然而，对于由施工质量问题引起的墙体纵深贯通裂缝或地质沉降引起的裂缝等，这些问题业主通常无法凭肉眼和普通知识判断，必须通过房屋质量检测部门进行检测。因此，如果房屋交付时出现质量瑕疵，但并不严重影响实际居住，并且开发商及时进行修复，业主不能以存在细微瑕疵为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。然而，如果房屋因质量瑕疵严重影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，那么开发商自然应该承担相应的违约责任。