虚假广告引发的房产纠纷及法律责任

一、虚假广告引发的房产退房问题

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料被视为要约邀请。但是，如果出卖人在广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么这些说明和允诺应当视为要约。即使这些说明和允诺未被载入商品房买卖合同，它们仍然应当被视为合同内容。如果当事人违反了这些说明和允诺，将承担违约责任。在此需要明确的是，并非所有的违约都能导致合同的解除。举例来说，如果开发商承诺在小区内某个地方有个小雕塑，但是交房时并没有安装，这种情况并不构成您要求解除合同的条件。只有在以下情况下，购房者才能够要求解除合同：1、因不可抗力导致合同无法履行；2、在履行期限到期之前，当事人明确表示或通过自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方延迟履行主要债务，在催告后合理期限内仍未履行；4、一方迟延履行或其他违约行为导致无法实现合同目的。

二、开发商虚假广告的法律责任

(1) 合法的广告描述对于使用夸张语言增加吸引力的广告促销，即使所作的描述与现实不完全相符，一般仍然被视为合法的促销手段。例如，广告宣传中使用的“黄金地段”等夸张手法，并没有对所指对象进行具体、明确的描述，购房者一般不会因此产生误解。因此，广告监督管理部门和法院通常不会将这类广告认定为虚假广告。(2) 被认定为虚假描述与虚假广告的情形那些既没有被认定为要约邀请，也没有被列入合同内容的广告，不意味着可以任意夸大其词，脱离法律的约束。如果广告中的虚假描述在购房过程中误导了购房者，导致购房者对交易的标的、价款、性质等要素产生重大误解，购房者可以根据《合同法》第54条的规定要求法院变更或撤销已签订的购房买卖合同，法院也很可能支持这样的要求。基于此，根据《合同法》第42条的规定，开发商还需要承担相应的缔约过失责任。此外，如果广告对房屋及相关设施的描述明显脱离事实，对质量、环境、价格等重要事项的说明明显虚假，对购房者所作的允诺明显无法兑现，那么该房地产广告很可能被认定为虚假广告。在这种情况下，开发商和广告商可能需要承担相应的民事、行政甚至刑事责任。根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第67条，由于涉及金额巨大，虚假房地产广告更容易达到刑事定罪标准。(3) 被买卖双方载入合同的广告内容尽管要约邀请性质的广告内容不能作为合同约定的内容对买卖双方产生约束力，但如果买卖双方在签订书面合同时对广告内容做了特别约定，并将相关内容作为条款载入合同，那么根据合同法的相关规定，该约定将成为合同的一部分，对双方产生约束力。