买二手房需审查事项

一、权属审查

在进行二手房买卖业务时，应当仔细审查二手房的权属证明及相关文件。如果房屋未依法登记取得房地产权证书，是不允许进行买卖的。买方还应向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

二、买卖双方主体资格审查

1. 二手房转让人必须是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

2. 二手房受让人可以是境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

3. 如果二手房属于有限责任公司或者股份有限公司，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

4. 如果二手房属于国有或集体资产，应当审查政府主管部门的批准文件。

三、共有财产审查

对于共有的二手房，应当审查是否有共有人同意转让的书面证明。

四、权利限制审查

应当审查是否有司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

五、他项权利设置审查

应当审查二手房是否存在抵押等其他他项权利设置情况。如果存在，需要审查是否取得了抵押权人等其他他项权利人书面同意进行买卖的证明。

六、优先购买权审查

1. 在共有二手房买卖时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。

2. 对于已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

应当审查二手房优先购买权人是否放弃了优先购买权的证明。如果承租人放弃了优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

七、境外人士买卖的限制

根据国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定，有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。因此，应当向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

八、保持正常使用功能的提示

为保障买方的合法权益，应当提供买方所购买的二手房应保持正常使用功能的信息。如果超过合理使用年限后仍然继续使用，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位进行鉴定。

二手房买卖需审查问题

在进行二手房买卖时，需要审查以下禁止买卖的情形：

1. 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的。
2. 依法收回土地使用权的。
3. 共有二手房，未经其他共有人书面同意的。
4. 权属有争议的。
5. 未依法登记领取权属证书的。
6. 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
7. 列入动拆迁范围的。
8. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。