认贷是指借款人在已经利用贷款购买了一套或多套住房的情况下，再次申请贷款购买住房。即使借款人之前购买的房屋已经出售，这次购买仍被视为第二套或更多套住房。
认房是指借款人已经购买了房屋，但在房屋登记信息系统中无法查询到相关信息的情况下，银行可以通过查询征信记录、面谈、面试（必要时进行住所访问）等方式进行调查，以确认该次购房是否为第二套或更多套住房。
认贷和认房政策相比以前执行更加严格，这也给改善型购房者带来了一定的困扰。根据政策规定，即使借款人之前购买的房屋已经出售，目前没有住房，只要选择贷款购买房屋，银行根据记录也会认定为“第二套房”，需要执行第二套房贷政策。政策的初衷是为了避免只认房而出现的投机行为，如“假离婚”、“假未婚”等，但这完全可以通过银行联网房屋登记系统和民政部门的合作来解决，而不是一刀切地限制。这样的政策冲击了炒房行为，但与国家支持改善型购房的政策相矛盾，这样的政策怎么能算是好政策呢？
报告中提到的“在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可以通过查询征信记录、面谈、面试（必要时进行住所访问）等方式进行调查，以确认该次购房是否为第二套或更多套住房。”这样的做法增加了主观性，容易出现各种不确定的问题。为什么房屋登记信息系统无法查询到信息？这是因为房屋交易登记系统是在2002年后逐步完善的，2002年之前的交易记录存在很多缺失。客观地说，政策不可能等一切都完备了再出台，但我们相关部门在每次政策出台后，是否积极去完善相关配套机制呢？
报告中提到，放宽非本地人购房政策，对能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，如果申请住房贷款，也按照上述认贷和认房政策来确定是否为第二套房。对于不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按照第二套或更多套住房的不同住房信贷政策执行。在那些房价过高、上涨过快、供应严重不足的地区，商业银行可以根据规定暂停发放住房贷款。虽然使用纳税和社会保险缴纳证明可以享受首套房优惠待遇，但政策中并没有明确指出哪些地区属于“房价过高、上涨过快、供应严重不足的地区”（相关见本博发布高房价城市名单需要的是底气），提供这两个证明非常容易，外地炒房者可以利用这一漏洞。这样虚假的细则没有明确也许是更好的。
关于购房贷款的一些案例，涉及借款人首次购房贷款已结清后，再次使用商业贷款购房是否会被认定为“二套房”的问题。案例中的借款人包括使用商业贷款、公积金贷款及婚前个人名下有房的情况。根据银行的解释和现行政策，这些借款人在再次购房时均会被认定为“二套房”。
北京二套房的认定标准。公积金贷款方面，主要查询家庭住房登记记录和个人住房贷款记录，且仅适用于现有人均住房建筑面积低于29.4平米的缴存职工家庭。商业贷款则采用认房又认贷的方式，全国房产查询系统尚未完全联网，外地房产不计入审核认定。同时，住房公积金中心
东莞地区银行对于二套房认定标准的变化。目前，银行通过征信系统和房屋登记系统来认定二套房，但异地房屋登记系统存在困难。对于已出售第一套房产的购房者，部分银行采取灵活做法。对于非本地户籍购房者，只要能证明收入足够的供款能力，部分银行将其贷款算作第一套房。
不同情况下购房时是否会被认定为“二套房”的问题。案例一涵盖了首次使用商业贷款购房并已结清的借款人再次使用商业贷款购房的情况；案例二讨论了首套房使用公积金贷款，第二套房使用商业贷款的借款人是否被视为“二套房”；案例三则是关于婚前个人名下有房，婚后以配偶
