什么是房地产债券发行

房地产债券的定义和程序

房地产债券是一种用于筹集房地产资金的借款信用凭证，证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金。

房地产开发企业在申请发行企业债券时，需要向国务院证券管理部门提交企业登记证明、企业章程、企业债券募集办法、资产评估报告和验资报告等文件。

一旦发行企业债券申请获得批准，企业应在社会上公告债券募集办法，其中包括企业名称、债券总额和票面金额、债券发售价格、利率、还本付息期限和方式、债券发行起止日期、企业净资产额、已发行但尚未到期的债券总额以及企业债券的承销机构等信息。

为确保企业债券能够按时偿还本金和利息，在发行债券筹资的项目之前，企业必须进行可行性研究，计算项目的经济效益，验证是否能够在债券规定的偿还期限内偿还。

企业发行的债券必须在债券上载明企业名称、债券票面金额、利率、偿还期限等，并由董事长签名、企业盖章。

记名债券应在企业债券存根簿上载明债券持有人的姓名或名称及住所、取得债券的日期和编号、债券总额、票面金额、利率、还本付息期限和方式、发行日期等信息。

无记名债券应在企业债券存根簿上载明债券总额、利率、偿还期限和方式、发行日期及债券编号。

企业债券可以进行转让，转让应在依法设立的证券交易所进行，转让价格由转让人与受让人约定。

记名债券可以通过背书或其他法律、行政法规规定的方式进行转让，转让后，企业应将受让人的姓名或名称及住所记录在企业债券存根簿上。

无记名债券转让应由债券持有人在证券交易所将债券交给受让人，转让即生效。

企业债券的发售价格不一定与票面价值相同，有时会低于或高于票面价值。按面值发售的价格与票面价值相等，按折价发售的价格低于票面价值，按溢价发售的价格高于票面价值。

发售房地产企业债券时，无论按面值发售、折价发售还是溢价发售，债券的票面价值、溢价或折价以及应支付的利息都应通过“应付债券”科目的“债券面值”、“债券溢价”、“债券折价”、“应付利息”四个二级账户进行核算。如果发行有在一年内偿还的短期债券，还需要在“应付短期债券”科目进行核算。

房地产债券的类别

1. 房地产政府债券

房地产政府债券是指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也被称为公债。它与企业债券在资本市场上的区别体现了政府的权力基础。政府债券主要包括中央政府、地方政府和政府机构向社会发行的债券，是建立在国家信用之上的债券。在我国，发行政府债券主要是为了抵补财政收支的不平衡，同时用于生产性资本。目前，我国发行的房地产政府债券主要是地方政府向社会发行的，目的是为了筹集创办开发区和住宅建设的资金。房地产债券本身具有专项负债和专项资产的特征，例如住房建设债券和投资债券就明显具有专款专用的特点。不论哪一级政府发行的债券，都是通过发行房地产债券来集聚一部分闲散资金，集中用于大型土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。

2. 房地产金融债券

房地产金融债券是由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的一种渠道。在资本市场上发行金融债券来筹集长期资本一般由发行长期信用的银行和金融机构主导，一般的商业银行主要通过吸收存款来筹集资金，不发行金融债券。我国房地产金融债券的发展历史较短，这种筹集方式还不太普遍，只有部分城市在开发和商品房建设方面发行了短期金融债券，以缓解资本供需矛盾。然而，从理顺资本渠道和规范债券市场的角度来看，应该由发行企业债券来代替房地产投资债券，并将债券资本存入开户银行。

3. 房地产企业债券

房地产企业债券，也称为公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种。它指的是房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国的房地产企业债券主要包括住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券和住房有奖债券等。