开发商违规超建双处罚 严重擅改规划应赔业主

开发商违规超建双处罚

背景

2011年4月11日，黄某购买了某房产公司开发的商品房。根据规划部门审批，该小区地块控规容积率为2.2，规划批建容积率为不大于2.0，规划许可面积为2.7万余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区面积达3.4万余平方米，超出审批近7000平方米。

民事诉讼

在被行政部门罚款之后，开发商又被业主告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。法院审理后，一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。一审宣判后，开发商不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆一中院审理后，终审驳回上诉，维持原判。

法院判决

法官称，开发商擅自变更规划许可，超建楼层和楼层面积，使小区实际居住面积增加，致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已对业主造成损害，应予赔偿。

民事责任

据介绍，开发商违规超建行为在被行政处罚之后，是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重的超规模建设行为，对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此，在本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。

赔偿金额

法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照“损益相抵”原则酌情确定了上述赔偿金额。