房屋买卖合同的免责事由是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。主要包括法定的免责事由和约定的免责事由。
根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。
我国现行房屋预售合同或现房销售合同中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。
然而，不可抗力造成的损失并不完全免除开发商的责任。除非法律另有规定，一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。此外，不可抗力免责还有一些必要条件，即债务人须及时通知债权人，并将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。
守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。
此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。
在房屋买卖合同中，可约定以下免责条款：
1. 房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2. 由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。
根据我国《民法通则》第七条规定，民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。因此，在预售商品房中，有违反上述规定的免责条款是无效的。
免责条款的免责以预售方履行合同基本义务为前提，否则免责条款无效。例如，商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属免除基本义务，当然无效。
因故意或重大过失致人损害的行为，表明行为人的过错程度是重大的。根据各国的立法通例，免责条款的效力受过错程度的限制。我国合同法规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。因此，若预售合同约定“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，则此免责规定在预售方的重大过失情况下无效。
公平原则是民法的基本原则之一，要求在承担民事责任时合理。根据我国《民法通则》第58条、59条规定，民事行为可能无效或可撤销的情况包括欺诈、胁迫等情形。当事人可以依法请求法院或仲裁机构确认其无效或得撤销。
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