一房二卖情形中房屋买卖合同如何履行

【问题咨询】

林某因工作关系离开北京，决定将房产变卖。2015年9月20日，经中介介绍，林某与杨某签订了房屋买卖合同，并约定了280万元的价款，约定半年后办理房屋过户手续。合同订立后，杨某支付首付款80万。2016年1月，林某发现，房地产市场价格有了明显的上涨，自己这套房屋如果现在再出售，能获得五六十万的差价。于是，2016年3月，林某通过第二家中介公司，以360万元的价格出售给了李某。合同订立后，李某支付首付款100万。在林某与李某办理过户时发现该房屋已经被法院查封。原来，杨某在得知林某将房屋转卖给第三人后，便将林某诉至法院，要求履行合同，并申请了房屋的财产保全。李某与杨某均主张该房屋应过户登记给自己，因此产生纠纷。此纠纷中，房屋应该过户登记给哪一方，另一方的损失如何赔偿?

【律师解答】

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人的情形。此纠纷中，林某就同一套房屋先后与杨某和李某签订房屋买卖合同，属于典型的一房二卖。解决一房二卖的问题，首先应判定多个买卖合同的效力，其次在存在多个有效买卖合同的前提下再行判定房屋过户和损害赔偿问题。在一房二卖的情形中，如果存在后签订房屋买卖合同的买受人与出卖人恶意串通，导致买受人无法取得房屋的，买受人有权请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而要求出卖人继续履行前一个房屋买卖合同。出卖人在签订房屋买卖合同后，就同一房屋又与他人签订房屋买卖合同，且后续房屋买卖合同的买受人并不知晓之前的房屋买卖合同的，后续房屋买卖合同有效。此时，先订立的房屋买卖合同和后订立的房屋买卖合同均为有效合同，买受人都有权要求房屋出卖人继续履行合同并请求出卖人协助办理房屋过户登记手续。此时，各房屋买卖合同如何履行应综合考虑多种因素。我国现行《合同法》《物权法》及房地产管理相关的法律，均没有明确规定一房二卖的情形下应如何确权和办理房屋过户登记手续。但司法实践中，法院可以根据《物权法》中物权优先于债权、物权公示公信原则的规定，基于各买受人支付价款的先后、是否实际占有使用等因素，具体判定哪个合同继续履行更为公平合理。北京市高级人民法院于2010年12月22日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中明确指出，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。结合上述分析，此纠纷中，在买受人杨某和李某均未登记、均未占有房屋的情况下，综合考虑两者合同订立和履行情况，应确定林某与杨某订立的合同继续履行。对于不能实际履行的房屋买卖合同，买受人可以以出卖人违约致使合同目的不能实现为由要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。在认定和计算可得利益损失时，应从买受人主张的可得利益赔偿总额中扣除买受人未采取合理措施不当扩大的损失、买受人亦有过失所造成的损失、买受人因此获得的利益以及买受人取得利益需要支出的必要交易成本，并综合考虑买受人的履约情况等因素予以确定。对于买受人在出卖人赔偿可得利益损失后还能否要求出卖人支付一倍的赔偿损失，北京市高级人民法院在2014年发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中指出，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。具体到此纠纷，后一买受人李某可以请求解除其与林某之间订立的房屋买卖合同，并要求林某赔偿可得利益损失和不超过已付购房款一倍损失。