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商品房预售许可证的相关规定

1. 商品房预售许可证与商品房销售许可证的区别

根据相关规定，房屋在建设完成之前，必须办理商品房预售许可证才能进行销售。开发商需要向国土局提交相关资料并申请预售许可证，经批准后方可预售楼花（现楼不需要此证）。需要注意的是，商品房预售许可证与商品房销售许可证是不同的，不能混淆使用。两者的区别主要在于取得条件不同，具体表现在以下几个方面：- 商品房（现房）销售许可证的取得条件： 1）开发企业必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2）必须取得土地使用权证书和使用土地批准文件； 3）必须持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证； 4）必须通过竣工验收； 5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施必须具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施必须具备交付使用条件或已确定进度和交付日期； 6）物业管理方案必须已落实。购买现房的好处在于可以更清楚地了解房屋的现状，并且可以尽快取得房地产权利证书等。

2. 商品房预售许可证的取得条件

根据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，取得商品房预售许可证需要满足以下条件：- 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；- 持有建设工程规划许可证；- 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；- 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，根据国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，取得商品房预售许可证还需要满足以下条件：- 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；- 持有建设工程规划许可证和施工许可证；- 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；- 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售必须向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得该证的开发商不得进行商品房预售。

商品房预售许可证的核发程序

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售许可证的核发程序如下：

1. 行政许可的依据

行政许可的依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条。

2. 行政许可的条件

行政许可的条件是符合《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，具体条件如下：- 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；- 持有建设工程规划许可证和施工许可证；- 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

3. 申请材料目录

申请商品房预售许可证需要提交以下材料：1. 商品房预售许可申请表（主管部门制式表）2. 营业执照（原件）3. 房地产开发企业资质证书（原件）4. 工程规划许可证（原件）5. 土地使用权证书（原件）6. 施工许可证（原件）7. 建设工程投资达到25%以上，且已完成基础工程的证明，并提供符合规定的现场照片（各地要求不一致，需咨询当地主管部门）8. 商品房预售方案（需备案）9. 预售款监管协议及专用账户开户证明10. 土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书；原房屋办理权属登记的需提供注销证明11. 施工合同及进度说明12. 若土地使用权或在建工程设置抵押，需提供抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证13. 预测绘报告14. 业主临时公约15. 前期物业服务合同16. 物业管理用房配置情况说明书

未取得商品房预售许可证将受到严厉处罚

如果开发商未取得《商品房预售许可证》就进行商品房预售，根据违法情节和后果的严重程度，将会受到不同等级的处罚，具体如下：1. 销售1套房屋且收取定金或房价款未超过50万元的，将会被没收违法所得，并处以已收取预付款金额的0.5%作为罚款；2. 销售2套以上但不超过5套房屋，或收取定金或房价款超过50万元但未超过300万元的，将会被没收违法所得，并处以已收取预付款金额的0.8%作为罚款；3. 销售6套以上房屋，或收取定金或房价款超过300万元的，将会被没收违法所得，并处以已收取预付款金额的1%作为罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，根据收取金额的大小，明确了从1万元到3万元的三个不同档次的处罚标准。对于未取得资质证书从事房地产开发经营的房企，根据违法情节和后果的严重程度，确定了5万元和10万元两个不同档次的处罚标准。

小结

购买房屋是一项重大的经济投资，在购买之前务必要确保开发商具有合法的销售权。商品房预售许可证是必不可少的证件之一，购房者在购买之前务必要确认开发商是否取得了该证件，以免发生纠纷。