购买学区房一般会涉及到哪些法律问题

购买学区房涉及的法律问题解析

问题一：原房主未将户口迁出，能否办理入户?

为便于孩子入学，A在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。然而，在办理入户手续时，发现原房主还未将户口从该地址迁出。A在购房时未详细了解情况，原房主也未主动告知，导致A无法办理入户手续，影响了孩子的入学。遇到这种情况，应该如何处理?在签订购房合同时需要注意哪些问题?

解决方案：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。

首先，房屋出售后，原房主在此处已没有固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应继续以该房屋所在地为户籍地。因此，原房主应将户口迁入具备落户条件的地方，以便新房主迁移户口。对于原住户居民搬走但户口仍未迁出的情况，可以先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可根据相关文件向派出所申请办理落户手续。

其次，由于派出所无法强制原房主迁移户口，因此在签订购房合同时，可以约定卖方在合同签订之日起一定期限内将户口迁出。若逾期未迁出，卖方需承担一定金额的违约责任。此外，由于购买学区房通常是为了子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

问题二：学区房变更水电户名，原房主是否有协助义务?

不久前，B在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，并签订了购房合同。由于疏忽，B没有将该学区房的水电户名变更。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第一批入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更?

解决方案：即便购房合同没有约定，原房主也应协助变更水电户名。

原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更，取决于协助更名是否是原房主应履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务，附随义务是为协助实现主给付义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。

由于房子已归新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，因此水电户名理应与新房主一致。原房主将水电户名进行变更属于购房合同中附随的协助义务。即便购房合同中未约定此事，作为合同的附随义务，原房主也有义务协助新房主将水电户名变更。

问题三：房龄已超30年，无法办理按揭贷款怎么办?

C想购买一套学区房，但由于经济能力有限，无法一次性支付全部购房款，打算办理按揭贷款。然而，在看中一套房并签订合同后，C发现该房的面积过小，且房龄已超过30年。由于这样的情况，商业银行不给予办理银行按揭贷款。C应该如何处理?

解决方案：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷款条件。

如果在签订购房合同时约定付款方式为按揭贷款，但双方均不知情该房屋无法办理按揭贷款，双方无过错，可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款。卖方在变更付款方式后，应给予买方一定合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋无法办理银行贷款，仍然签订购房合同，则应按约定按时支付足额购房款给卖方。若卖方明知房屋无法办理银行贷款却隐瞒这一事实，导致买方无法办理银行贷款，影响购房目的的实现，买方有权解除购房合同。

因此，购房者需要贷款购房时，应先向当地银行了解哪些房产无法办理按揭贷款。在购房时注意房产的面积和房龄，以免签订购房合同后无法贷款。

问题四：购买租期未满的学区房，已支付的租金如何结算?

前几天，D购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，D在购买时租期未满。然而，原房主并未告知D租客已一次性支付了一年的租金。那么，租客已支付给原房主的剩余租金该如何结算?是否应从购房款中抵扣?在签订合同时未对此进行约定，应如何处理?

解决方案：剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

首先，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原租户可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。因此，建议购房者在购房前事先了解所购房屋是否存在租赁情况，包括租赁期限、租金和保证金的收取情况，是否有租户同意解除租赁合同等事宜。最好在房屋买卖合同中一并解决这些问题，以免产生法律纠纷。

其次，如果双方未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后即享有房屋出租收益权。原房主在签订合同时违反了《合同法》规定的诚实信用原则，未向新房主披露已收取后续租金的事实，损害了新房主的合法权益。因此，新房主可以要求原房主赔偿经济损失。