商品房预售须经什么程序

商品房预售程序的法律要求

一、开发商申领预售许可证

准备预售商品房的房地产开发经营企业，应当向房地产所在地的房地产管理部门提供法律规定的材料申请办理预售许可证。房地产管理部门在接到房地产开发经营企业的申请后，应当在10天之内核发预售许可证或者作出不批准的决定并通知申请人。

二、签订商品房预售合同

在取得预售许可证以后，开发商即可以推出预售广告并与买受人签订商品房预售合同。实践中，在签订预售合同之前，开发商通常会要求购房人与其签订商品房认购书。

三、预售合同登记备案和预告登记

预售合同签订后，预售人应当将预售合同交县级以上房地产管理部门和土地行政管理部门办理登记备案手续。按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定，当事人还可以约定办理预告登记。按照《房屋登记办法》第69条的规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

依据《房屋登记办法》第70条的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(1)登记申请书;(2)申请人的身份证明;(4)已登记备案的商品房预售合同;(4)当事人关于预告登记的约定;(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

四、交付建成商品房并移转产权

在预售的商品房竣工后，房地产开发商将通知购房人与其签订“房屋交接书”，并将房屋交付给购房人使用。最后，双方应当在合同约定的时间内办理产权过户手续。

商品房预售的办理流程

商品房预售的办理流程需要符合以下条件：

一、已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

二、持有建设工程许可证。

三、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

四、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

五、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。