房屋出租人不是房屋所有权人租赁合同的效力

房屋出租人非所有权人对租赁合同的效力

当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

房屋租赁合同无效的情形

1. 签约主体不合格

当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。例如，无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。

2. 内容不合法

主要包括以下情形：

• 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
• 恶意串通、损害国家、集体或第三方利益的；
• 以合法形式掩盖非法目的的；
• 损害社会公共利益的；
• 违反法律、法规强制性规定等。

3. 客体不合格

房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋。根据相关规定，以下情况的房屋不允许出租：

• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
• 权属有争议的；
• 属于违法建筑的；
• 共有房屋未取得共有人同意的；
• 不符合安全标准的；
• 已抵押，未经抵押权人同意的；
• 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
• 出租房屋为名出租划拨土地使用权的；
• 有关法律、法规规定禁止出租的。

未经工程竣工或消防验收合格的房屋租赁合同的效力认定

当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项的规定，若因出租人原因导致租赁房屋未经工程竣工或消防验收合格，使得房屋不符合使用条件，承租人要求解除租赁合同的，应予支持。