1、下列情形下，可认定融资租赁合同为无效合同，即由无民事行为能力人订立的融资租赁合同；行为人与相对人以虚假的意思表示订立的融资租赁合同；以及行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的融资租赁合同等情形。
2、法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
1、主体要求不同。融资租赁合同的出租方只能是经中国人民银行批准的可以经营融资租赁业务的租赁公司和金融机构；相比之下，财产租赁合同的出租人是非常广泛的，没有特定的限制。
2、当事人双方的权利义务不同。在融资租赁中，标的物的交付是由供货方直接交付给承租人，出租人对标的物的瑕疵不承担责任。标的物交付后，出租人把所有人的全部责任包括维修、保险、纳税等全部转移给承租人，如因意外事故导致标的物的毁损、灭失，也由承租方承担责任。而在财产租赁中，标的物由出租人交给承租人后，出租人仍负有对标的物的维修、保养等义务，因意外事故而导致标的物灭失，是由出租方承担责任的。
3、租金的计算不同。融资租赁合同中的租金是根据设备价款、运费、利息、手续费和交租次数计算出来的，租金的数额比一般财产租赁中的租金数额要高。承租方交付租金实际上相当于以分期付款的方式购买设备，在交完最后一次租金后，设备只剩下名义价值，一般情况下，只需办理一下手续，所有权即转移给承租方。
4、合同的生效条件不同。融资租赁合同的生效以出租方与供货方购销关系的成立为前提，即使租赁合同已经订立，如果购销关系不成立，则合同不能生效；而财产租赁合同的成立则以租赁合同的订立为标准，合同一经订立，租赁关系即为成立。
租赁协议的具体内容。甲方将特定餐饮楼层出租给乙方，租期为若干年。乙方需支付租赁费用、保证金及设施配套费用。甲方保证租赁物合法且产权清晰，乙方则需独立经营、遵守法律和行业规定。双方对装修、消防设施、违约责任等也做了详细约定。若发生纠纷，双方应协商解决，
门面房的租赁协议，包括租赁双方的权利与义务、租赁期限、租金支付方式、房屋的用途及变更和解除合同的情形等内容。甲方将其门面房出租给乙方用于经营，并规定了租赁期限、租金、用途等细节。双方在租赁期内需遵守合同约定，若违反约定，则对方有权解除合同。
租赁合同与承包合同的区别。租赁合同涉及租赁标的物的使用和收益，而有形物作为租赁物是其核心要素；承包合同则不侧重于有形物的租赁，更多是一种经营模式，其核心内容更多地表现为权利与义务的实际约定。因此，合同的实质内容决定其性质。
关于合同无效的情形以及合同无效时诉讼时效的起算等问题。根据我国相关法律的规定，欺骗签署的合同是无效的，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。合同未约定履行期限时，诉讼时效从债权人第一次向债务人主张权利时起算。合同无效时，诉讼时效从法院关于合同无效
