买房时有哪些潜规则呢

售楼处销售人员的身份

现在的房地产公司大都采用“轻资产”模式，将销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，销售团队的目标是多卖多得，因此具有更强的销售力。然而，购房者需要注意的是，售楼处的销售人员并不一定是开发商的员工，而是代理公司的员工。这意味着，如果代理公司曾经对购房者做出了一些承诺，可能并不受开发商的责任。

代理公司的销售人员可能会欺骗消费者，例如夸大房屋所在地段的交通便利性，宣称新开的地铁就在附近，但实际上地铁线路与该地区并无关联。有些售楼处甚至会在小区附近自行设置地铁路标的牌子，以误导购房者。购房者如果遇到房价暴跌或房屋质量问题，前往售楼处寻求解决可能会无功而返，因为可能根本没有开发商负责的人。

赠送学位的问题

许多购房者会因为开发商承诺赠送稀缺学位而购买房屋。然而，赠送学位往往存在一些隐性门槛，导致最终子女无法入读。开发商赠送学位的措辞可能很巧妙，一方面楼盘确实符合学区划分，符合学校入读条件，但是赠送学位的指标、年限和户籍等限制却没有如实告知购房者。购房者很难通过合法手段维权，因为很少有开发商愿意将学位写入合同。

赠送面积的问题

一些开发商会承诺赠送额外面积，例如“买一层送一层”或“赠送超大花园”。然而，这种赠送面积并不受法律保护。赠送面积实际上会计入房价内，销售人员可能会告诉购房者以实际使用到的面积计算，使房价看起来更便宜。然而，赠送面积并不会在房产证上体现，这意味着购房者并没有产权对赠送的面积空间。

沙盘的真实性

售楼处的销售人员通常会使用沙盘来介绍楼盘的绿化率等信息。然而，购房者需要注意的是，沙盘上显示的绿化带可能只是停车场的位置。由于地下停车位面积有限，开发商可能会将停车场转移到地面，并用草坪砖铺设，使其看起来像是绿化带。销售人员在计算绿化率时也会包括这些地面停车位。

此外，沙盘中显示的一些建筑物和空地可能只是待规划中的，而在未来可能对居住生活产生负面影响，例如在自家买的楼面前突然出现另一栋楼。购房者需要对沙盘上的信息保持警惕。

房屋产权问题

购房者在购买商品房时通常会关注价格、地段和户型等因素，但是很少有人注意到楼盘所处地块的土地使用期限。商品房的实际居住时间可能会受到限制。一般情况下，商品房的产权是从开发商拿地开始计算，一共70年。然而，如果开发商捂地或者捂盘，导致楼盘的地块从拿地到交房花费了五年以上的时间，购房者实际上只能享有不到70年的产权。

样板间的问题

购房者在售楼处看到的样板间可能在交房时被拆除，这是因为样板间通常被设计成展示空间，为了突出楼盘户型的优势。为了避免与购房者发生纷争，开发商会销毁样板间作为证据。

实际上，样板间往往被做了手脚。例如，床的尺寸会比正常的床小，衣柜的深度也会浅，大量使用镜子和巧妙的灯光布置，以营造更宽敞的空间感。搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉，但是购买样板间并不明智，因为里面的家具尺寸存在问题。

户型图的问题

设计户型图的单位为了体现功能分区，可能会用家具来分别表示各功能空间。然而，设计师在制作户型图时可能会随意缩放家具的大小，以营造错觉。例如，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，给人一种餐厅非常宽敞的错觉。

此外，一座楼宇的平层关系图能清晰体现一楼层所有单元的分布，购房者可以通过该图纸了解自己所关注的单位的位置和与电梯、楼道的距离等信息。

精装修费用的问题

在精装修房子的销售环节，开发商会告诉购房者可以将装修款作为贷款。然而，购房者需要注意的是，精装修费用产生的利息可能非常高。以100平方米房子为例，精装修费用为15万元，按照贷款利率计算，利息款可达到10万元左右。

个人资料的保密问题

购房者在购买房屋后可能会接到各种推销电话，这是因为购房者的个人信息已经被出售。购房过程中涉及到多个环节，个人信息很可能在其中某个环节被出售，例如银行贷款和物业公司备案。中介公司是最常见的信息买家，他们甚至会在开盘时购买客户资料。