面对房屋征收评估，律师指导有哪些要点？

房屋征收过程中，棚户区改造是比较常见的。

现在，很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。

很多项目都是“披着棚户区改造的皮”来掩盖真实的开发目的。

目前的棚户区改造最主要的就是城市棚户区改造，但是，究竟棚户区该如何认定，棚户区改造的程序又是如何，拆迁户的房屋又是否属于棚户呢?本文，北京在明律师事务所的黄晓丽律师来为大家做简要阐述……

黄晓丽律师代理的一起深圳市某区的案件，某小区由于设施老旧现在面临征收，被冠以“棚户区改造”的名义。

委托人感到莫名其妙：“我所居住的小区是最好的地理位置，十几万一平的房子，怎么就是棚户区了呢?”究竟棚户区是如何认定的呢?

【法律分析：“棚户区”的艰难定义】

棚户区是指城市建成区范围内，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。

从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。

而棚户区的认定标准从来都不是唯一且固定的，在各个省市都有不同的规定。

譬如江苏省界定棚户区的标准有三：一是主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋;二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房;三是按住建部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋。

目前有许多地方的棚户区改造，其房屋建造年限并不长，且配套相对较好，这样的区域作为棚户区改造，是与该规定不符的。

那么何种情况下不能认定为棚户区呢?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

因此，棚户区改造的范围也是有相应的限制的，不能随意进行扩大。

棚户区的适用条件，这也是相当关键的一个方面。

棚户区改造应当以公共利益为目的。

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境等促发展目的。

各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高，确保分配结果群众满意。

这一点与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中规定的由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要基本相同。

即棚户区改造应当以公共利益为目的，不能以棚户区改造的名义进行商业开发。

关于棚户区改造的基本程序。

律师经常提醒广大被征收人政府征收的流程是十分复杂的，那么究竟棚户区改造有哪些特殊的流程呢?

简单讲，棚户区改造项目的法定程序是类似于590号令所规定的国有土地上房屋征收与补偿程序的，可分为房屋征收决定和房屋征收补偿决定两大阶段，包含范围确定、登记认定、拟定补偿方案、选择补偿安置方式、房屋价值评估、签订补偿协议等常规程序。

同时，根据590号令及众多地方性法规、规章的规定，棚户区改造项目又有公开征询意愿、就补偿方案举行听证、签订模拟拆迁协议、就近或改建地段回迁安置等特殊程序，这些程序的实质是对590号令一般规定的灵活变通，目的是在尊重民意的同时追求更高的效率。

被征收人要留心这些程序步骤，谨慎表达自己的真实意愿，确保自己的补偿权益不受损害。

【律师提醒】

综上所述，棚户区改造应当依法依规进行，且棚户区的认定标准是十分严格的，特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围，将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。

更不能以棚户区改造的名义实施商业开发，不当获取国家的财政支持和金融贷款。

同时，棚户区改造项目必须遵循591号令的规定进行，被征收人享有一系列的复议、诉讼、提出意见、要求听证、举报查处等权利。

只有积极的运用这些权利，盯紧每一个步骤，才能最终获取公平、合理的征收补偿