房地产户外广告范围

　　房地产户外广告的治理范围

　　房地产市场发展的迅速，使楼市广告迅速繁荣起来。但是，工商机关在日常管理中发现，房地产广告存在不少问题，尤以广告内容虚假和广告所承诺的内容无法兑现而引发的投诉纠纷为甚。

　　一、房地产广告现状一瞥

　　一是广告形式多样。广告在房地产市场中起着重要作用。有调查显示，90%以上的购房人对楼盘的第一印象来自广告。随着科技的发展，房地产广告深入人们生活的每一个角落，从电视、报刊到网络、手机信息，从印刷品到立体的户外广告，广告随处可见，而且每份广告都图文并茂，制作精美，语言生动。

　　二是广告承诺随意。不管条件如何，绿水、蓝天、草地、智能化元素等在广告中经常随处可见，保值升值字眼充斥其间。有的对商品房和室内装修档次、装修用料、房屋配套设施、小区绿化面积以及小区物业管理等各方面随意作出承诺，根本不管以后是否能兑现。

　　三是广告内容违法。许多房地产开发商不符合法定条件发布广告，有的未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续，有的未办理房地产项目建设有关手续或手续不全，有的未按法定程序取得商品房预售许可证就进行广告宣传。

　　四是广告内容虚假。有的开发商居然在“五证”不全的情况下大肆发布售楼广告，信口开河，夸大宣传，误导消费者。这种现象使得消费者对楼市如雾里看花，一些购房者不得不为虚假信息多付出几年甚至十几年的积蓄，消费者的合法权益受到严重损害。

　　二、违法房地产广告大量出现的原因

　　虚假违法房地产广告的成因很多，但笔者认为主要是由于信息不对称、法律法规不够健全和地方保护主义推波助澜。信息不对称是由房地产业本身的特点决定的。房地产具有建设周期长、涉及环节多、使用时间长和利润丰厚等特点。其中，涉及的环节包括征地、拆迁、规划、施工、验收和销售许可证的取得等。这些环节相互联系，缺一不可，但开发商在某些环节作假，消费者则难以发现，其合法权益必然受到极大的损害。在专业要求方面，消费者要买到放心房，从目前看，需具备一定的施工、测量和法律方面的知识或者有专门的律师服务，但实际生活中绝大部分消费者尚不具备这些条件。房地产业的行业特点决定了其透明度低，消费者与开发商之间信息掌握极不对称。尤其在预售房买卖中，消费者在购买时常常无法弄清房屋的质量和社区环境等，更不能鉴别广告的真实与否，只能根据广告或开发商的自宣传作出是否购买的决定，这就为开发商做虚假广告留下了很大的空间。

　　目前针对房地产广告管理的有《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》等，《广告法》对虚假广告的惩处力度不够大，约束力不强，操作性也差，而《房地产广告发布暂行规定》更只是部门规章，法律效力较低，最高的罚则是罚款不超过3万元。如此缺乏力度的处罚对于财大气粗的房地产开发商来说，发布虚假广告的违法成本太低。

　　此外，许多地方的房地产开发走的是招商引资的路子，一些地方政府为了加快发展，出台了许多优惠政策，对某些违法行为听之任之，甚至干涉执法部门正常的执法检查。这些地方保护主义行为使房地产开发商的违法行为得不到及时查处，开发商有恃无恐，从而导致违法违规广告屡禁不止。

　　三、整治对策

　　认为，必须建立房地产广告事先审查备案制度。在房地产广告发布之前，必须有专门的机构对广告主的资质和广告的形式进行审查。审查内容包括房地产开发商的营业执照、资质等级、所售商品房“五证”是否齐全、房屋质量是否有验收合格证以及是否能够达到如广告中所说的程度等，还包括对广告中所使用的词语是否科学、规范、真实、准确和全面。然后，审查机关对广告的内容记录在案，并要求广告主承诺广告内容的真实性，否则，广告主必须承担由此产生的一切法律责任。这种制度操作简单，而且对开发商有较强的约束力。

　　此外，还应该建立完善对发布虚假房地产广告的惩罚机制。执法机关一定要严格依法行政，对发布虚假违法广告的广告主、广告经营者和广告发布者严惩不贷。与此同时，消费者一定要保持清醒的头脑，慎重选择，尽可能多地掌握一些法律知识。一旦合法权益受到侵害，消费者要及时到有关部门投诉或到法院起诉，维护自身合法权益。