房地产开发企业项目的投资费用分析

房地产开发项目投资与成本费用估算

一、开发成本

1.土地使用权出让金

土地使用权出让金是指国家以土地所有者身份，有偿将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者所收取的费用。估算土地使用权出让金时，可以参考政府前期出让类似地块的出让金，并根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。也可以根据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修正。

2.土地征用及拆迁安置补偿费

(1)土地征用费

土地征用费是指国家在征用农村土地时向农村土地所有者支付的费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。估算农村土地征用费时，可以参考国家和地方相关规定。

(2)拆迁安置补偿费

在城镇地区，国家和地方政府可以依法将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因此，新用地单位应按规定给予原用地单位或个人补偿。拆迁安置补偿费实际上包括拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费

前期工程费包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用以及土地开发费用。规划及设计费一般按项目总投资额的一定百分比进行估算，水文地质勘探费可以根据工作量和收费标准进行估算。

4.建安工程费

建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等进行估算。

5.基础设施费

基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费

公共配套设施费主要包括开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。估算方法可参考建安工程费的估算方法。

7.不可预见费

不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，可以按照前6项费用之和的3%一5%进行估算。

8.开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。根据当地有关法规标准进行估算。

二、开发费用

开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

管理费用可以按照开发成本构成中前1-6项之和的3%左右进行估算。

2.销售费用

销售费用包括广告宣传费、销售代理费和其他销售费用。广告宣传费约为销售收入的2%-3%；销售代理费约为销售收入的1.5%-2%；其他销售费用约为销售收入的0.5%-1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%-6%。

3.财务费用

财务费用包括借款利息和其他财务费用，如汇兑损失等。

三、投资与成本费用

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，可以将估算结果以汇总表的形式列出。