房地产开发经营业务企业所得税处理办法

一、成本核算的一般程序

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，企业计税成本的核算程序如下：

1. 对当期实际发生的各项支出，根据其性质、经济用途、发生地点和时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时，还需要按照规定对相关的预提费用和待摊费用进行计量和确认。

2. 将应计入成本对象的各项实际支出、预提费用和待摊费用合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按照规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

二、税前扣除的期间费用

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，对于房地产开发经营业务企业，一些费用可以在当期税前进行扣除，包括但不限于以下几种：

1. 合理的销售费用，包括广告费、市场推广费等。

2. 合理的管理费用，包括办公费、人员薪酬等。

3. 合理的财务费用，包括利息支出、手续费等。

4. 合理的研发费用，包括新产品开发费用等。

需要注意的是，这些费用必须是实际发生的、与房地产开发经营业务直接相关的，并且在经济上具有合理性。

三、成本对象的划分和归集

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，成本对象的划分和归集如下：

1. 已完工成本对象：指已经完工并具备销售条件的房地产项目，其成本应当包括直接成本、间接成本和共同成本。

2. 在建成本对象：指正在进行施工或装修的房地产项目，其成本应当包括直接成本、间接成本和共同成本。

3. 未建成本对象：指尚未开始施工或装修的房地产项目，其成本应当包括直接成本、间接成本和共同成本。

通过合理的划分和归集，可以确保成本的准确计算和合理分配，从而实现对房地产开发经营业务企业所得税的正确处理。