2016年3月26日，被告李某到原告中介公司看房并签订看房确认书，约定看房后如与原房主签订买卖合同的，则应支付房价2%作为佣金。若本次交易未成功的，则其不得通过其他房产公司或私自购买此房，否则视为居间成功，甲方应支付2倍佣金作为违约金，并写明所看房源，总价格为34万元。
在此之前，被告曾到另一家房产咨询公司，也签订买房委托代理协议，约定支付定金时应支付总房款1%作为代理佣金，若因买方原因致交易失败，则支付佣金不予退还。后被告向房产咨询公司支付佣金2500元，并与原房主签订合同，并办理过户手续。原告知悉后，将李某诉至法院，并要求被告支付佣金及违约金。
法院经审理认为，确认书约定看房人与卖房人签订买卖合同后，由看房人支付佣金。依据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案原告虽带被告看房，为其提供购房机会，但其并未通过原告居间行为与原房主签订合同，其有权选择报价低、服务好的中介公司签订房屋买卖合同，现被告通过其他居间公司已与卖房人签订买卖合同。由此可见，原告并未促成被告与原房主合同成立，故其请求被告支付佣金及违约金无法律依据，故不予支持。据此，遂作出驳回原告诉讼请求的判决。
约定条款中排除其他中介公司与顾客交易的条款，这属于居间合同中“跳单”格式条款，虽然合法有效，但是买方有权选择报价低、服务好的中介公司签订房屋买卖合同。
在我们日常生活中，有不少购房者为确保交易安全，而纷纷选择通过中介公司来购买。然而，当前房产中介交易市场管理相对混乱，制度十分不健全，出现一些不惜牺牲佣金底线的恶性竞争。为此，在实践中出现很多中介公司便通过签订看房确认书、看房居间协议等形式留得住客户，并约定本次居间如未成功，则不得通过其他房产公司或私下交易此房，否则视为居间成功，并支付佣金及违约金。
这种“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开中介公司而与原房主成交，致其无法得到应得的服务费，该约定并不存在免除一方责任等无效情形，故应认定有效。根据该条款，衡量买方是否构成“跳单”，关键是看其是否利用该公司提供的房源信息、机会等条件。如果未利用此条件，而是通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则买方就有权选择报价低、服务好的中介公司促成买卖合同成立。
本案中，原告虽向被告提供房源信息等条件，但原房主明确表示未授权给原告代为卖房。另外，该房源信息系从原房主张贴卖房广告处获悉，故其并不享有独家中介权，且其也无证据证实被告利用此信息与房产咨询公司恶意签订中介合同，避免中介费用。综上，被告并未违约，原告请求支持佣金及违约金无法律依据。
“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
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