夫妻财产如何确权

　　案例一：婚后父母赠与财产如何分割

　　案情简介：2005年刘小姐与张先生结婚。2006年，小张夫妇因购置房屋缺少资金，接受了刘小姐父母的资助款15万元。后小张夫妇离婚。但他们就房屋的分割产生了分歧。小张认为应将房屋折价后，由两人平分;刘小姐认为其父母资助的15万元房款必须扣除后，再平分。

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：刘小姐的父母为他俩购置房屋出资是在他俩结婚后，且当时没有明确表示这15万元购房款是赠与给刘小姐的。因此，这15万元应视为刘小姐父母对刘小姐夫妇的赠与，属夫妻共同财产。根据《婚姻法》第17、18条的规定，夫妻关系存继期间因赠与所得的财产，只要赠与合同中没有确定只归夫或妻一方所有，便应归夫妻共同所有，而夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释2 》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。

　　案例二： 婚前父母赠与如何认定?

　　案情简介：2005年李先生购买了一处价值70万元的商品房，张先生的父母资助20万元支付首付款，后李先生与孙小姐结婚，婚后应孙小姐的要求房产登记在两个人的名下。2006年孙小姐提出离婚。并要求应该分得一半房产，李先生则认为应该扣除当年自己父母支付的20万元首付款再分割。

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释2 》第22条规定：：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 如果房产证上登记的是两个人的名字，即使该房产是婚前所买，也可认为为夫妻共同财产，分割时候按共同财产的分割原则进行处理。本案中应将目前的房价扣除掉李先生父母支付的20万元以后再进行分割。在实践中，离婚时一方常常突然提出买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，应将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张权力的一方如果有证据证明系父母的借款，也可认定为夫妻对出资父母的共同债务。[page]

　　案例三：妻子该不该分得一半房产

　　案情简介：2004年王先生买了一套60万元的商品房，其中贷款35万元，产权登记在是王先生名下，2005年他结婚了，婚后并没有和妻子进行任何财产约定，而房贷一直都是张先生在还。但最近两人闹起了离婚，妻子说房子是共同财产，她应享有一半份额，而张先生则认为房子应该属于自己的个人财产，妻子根本没有权利分。

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：根据《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条(夫妻共同财产)、第十八条(夫妻婚前财产)的规定”。不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。婚前一方所有房屋在婚姻存续期间增值部分的利益，在通常情况下，其如同个人银行存款所得利息、个人投资所得收益，应归原物所有人所有。但是，如果房屋的增值是因夫妻双方共同行为的结果，如添附、改建、翻新等，则增值部分应视为夫妻共同财产。婚前一方贷款购置房屋，婚后以夫妻共同收入还贷，而使房屋增加价值，对此，应当确认的是：房屋属婚前个人财产;而婚后以夫妻共同财产偿还贷款的行为使得房屋价值提升，即所谓房屋增值，若无法证明双方之间的财产有所约定的话，那么配偶就应视为参与了贷款的清偿，则房屋增加的价值应视为夫妻共同财产，若房子已升值则应考虑升值部分的财产分割。

　　案例四：婚前婚后购买公房产权有截然区别

　　案情简介：马先生与郭女士于1995年结婚，婚后，马先生购买了自己原承租的公房。2006年双方因感情不和，提起离婚，马先生主张该房屋是自己购买的原承租公房，因此该房屋应属自己所有。

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：所谓"房改房"，是指按照中央和地方各级政府(部门)制定的住房制度改革政策及有关公有住房出售的规定(如《青岛市公有住房出售暂行办法》)，个人出资购买的原承租公有住房。在婚姻关系存续期间通过公房出售所购置的房屋，是否为夫妻共同财产。对该问题，根据1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》所确定的住房制度改革的精神，职工按优惠价格购买所承租的公有住房，是以户为单位，夫妻双方的购房资格和机会，只能依从于一方，并且用双方共同的工龄折抵了房屋价款，用双方的住房公积金、或其它共同收入支付了房屋价款，因此，此类住房无论是以哪方的名义购买、购买哪方所在单位的自管公房，均应认定为夫妻共同财产。对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照婚姻法司法解释(二)第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。[page]

　　案例五：复婚的财产如何分割

　　2006年7月俞先生与妻子王女士办理了离婚手续。离婚时候双方约定，夫妻共有的房屋一栋归妻子王女士所有。2006年8月，俞先生又与王女士复婚。复婚后，夫妻感情再度破裂，俞先生在向法院提起离婚时要求对房屋进行分割。被告王女士认为，该房屋已经属于其婚前财产，不同意分割。双方为此产生分歧。

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：该财产是被告王某的婚前财产。根据法律规定离婚不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系。本案中当事人在第一次的离婚中已经对原夫妻共同所有的财产作了分割，即归女方所有，因此，在双方复婚时候，该财产的所有权早已发生变化，该财产已经属于女方的婚前个人财产;根据《婚姻法》第18条规定，一方的婚前财产，婚后未作特别约定的，为夫妻一方的财产，离婚后仍归一方所有。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第19条明确规定：“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”因此，俞先生起诉离婚时，提出要求分割房产的一半是没有法律依据的。

　　(二)一房二卖如何维权

　　2005年12月，秦某与一房地产开发达成口头协议，开发商以22.8万元的价格出售一店面给秦某。随后，秦某分3次向开发商交付购房款14.8万元。2006年10月，开发商书面承诺该店面交付给秦某，并办理了登记备案。2006年5月，这家房地产开发商又与王某签订房产买卖协议，将秦某所购买的该店面以26.6万元的价格卖给王某。协议签订后，王某向开发商支付购房款13.3万元。2006年12月，秦某发现自己购买的店面被开发商出售给他人，向人民法院提起诉讼，要求开发商继续履行购房协议。王某作为第三人参加诉讼并要求开放商承担违约责任。

　　山东华政律师事务所杨志民、郐红岩律师认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2006年10月，开发商书面承诺该店面交付给秦某并办理登记备案。因此，秦某于2006年10月取得该房屋的所有权。对于王某与开发商签订的买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》的第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。但该房屋已登记在秦某的名下，导致开发商与王某之间的买卖合同无法履行，致使开发商与王某之间的房屋买卖合同只能解除，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的，导致合同无效、撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。王某可要求开发商返还已付购房款13.3万元及利息、并赔偿已付购房款的一倍损失[page]