如何进行商品房交房验房程序？

商品房交付的合法要求和注意事项

一、商品房交付的合法要求

1. 通知

开发商在取得商品房房地产权证后，必须以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商通常会在收楼通知书寄出后的30天内约定收楼时限。如果购房者没有按约定时间到指定地点办理相关手续，一般视为开发商已将该房屋实际交付给买家使用。

2. 验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量和配套设施进行逐一验收，并做好记录。同时，购房者也要核验房屋产权是否清晰。

在验收过程中，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。如果开发商没有提供这些文件，购房者有权拒绝验收，开发商需要承担相应责任。

3. 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据相关法规，商品房交付使用时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅质量承担责任的法律文件，可以作为商品房预售合同的补充约定，具有与合同同等的效力。开发商必须按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。如果开发商没有提供该文件，购房者可以拒绝签署房屋交接书。

《住宅使用说明书》应对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等进行说明，并提出使用注意事项。

4. 签署房屋交接书

购房者在对房屋及其产权进行检验后，如果认为符合合同约定条件，应与开发商签署房屋交接书。如果房屋不符合合同约定条件，购房者应做好记录，并要求开发商签字，直到开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。

二、商品房交房的注意事项

(一) 检验相关文件是否齐全

1. 《竣工验收备案表》

《竣工验收备案表》是收房环节中最重要的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案管理工作而制定的，由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15天内到建设行政主管部门进行备案。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，具有与购房合同同等的效力。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 其他文件

还需要注意开发商是否能提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。

(二) 检验房屋本身是否合格

1. 检测房屋面积

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，通过专业测量单位对每套房屋面积进行核定，核对实测面积与销售面积是否存在误差，如果实测面积误差超过3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量

购房者在房屋验收时需要仔细检查商品房质量，如果发现问题，应及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或维修等处理方式。

(三) 注意验收结果

1. 房屋检验无问题

按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

2. 提出不满意意见

如果对房屋有不满意的地方，可以提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据。如果开发商没有准备相关表格，买家应以书面形式将意见送交给开发商。

3. 解决问题

如果发现问题，买卖双方可以协商解决。如果问题可以整修，应协商并签署相关整改维修文件，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4. 详细记录问题

对发现的问题要在验楼表上详细注明。如果问题确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因，并要求开发商签字和盖章。