租用民房办企业遇动迁法律如何规定

租赁厂房的法律地位

根据法律专业术语，我们首先要明确一点，租赁厂房的承租人并非房主，而是单纯的承租人。租赁土地后建设的厂房与单纯租赁的厂房在面对拆迁时的补偿问题存在明显差异。如果厂房完全是租赁取得的，拆迁人不会将承租人视为被拆迁人，在谈判中也不会涉及承租人的利益，而是直接与房主谈判补偿问题，并要求承租人搬迁。然而，承租人很难接受这种情况，因为他们在厂房中拥有许多设备和财物，造成了实际损失。

租赁厂房的拆迁补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和以往拆迁相关法律的规定，只要租赁厂房的企业持有有效营业执照并按照正常经营合法纳税，那么在面对拆迁时，企业负责人有权获得停产停业损失和搬迁费用等补偿。

承租企业的主体资格问题

在实际办案中，租赁厂房的企业应积极参与房东和拆迁人的谈判，特别是要明确向拆迁人表明自己的立场，让拆迁人明确不应与承租人谈判补偿是无法解决问题的。因为承租人在实际经营中，并且仍处于合法租赁期内，如果承租人无法获得补偿，肯定会争取自己的权益，因此诉讼是不可避免的。此外，如果拆迁人或出租人采取停水停电等措施逼迫承租人搬迁，承租人完全可以提前采取相应的法律手段，如诉讼保全等，以维护自身的合法权益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人进行补偿，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府还应制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据第二十二条的规定，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；若选择房屋产权调换，房屋征收部门应在产权调换房屋交付前支付临时安置费或提供周转用房。根据第二十三条的规定，停产停业损失的补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据第二十七条的规定，实施房屋征收应先进行补偿，后进行搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人进行补偿后，被征收人应在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取非法方式，如暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等，迫使被征收人搬迁。建设单位不得参与搬迁活动。这些规定同样适用于企业拆迁。

房屋租赁中出租人的义务

根据法律专业术语，出租人在房屋租赁中具有以下义务：(1)出租人应按约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。(2)出租人承担物的瑕疵担保责任：- 如果在交付租赁物时存在瑕疵，并且在租赁关系存续期间租赁物出现瑕疵，出租人应承担瑕疵担保责任。如果租赁物部分或全部毁损、灭失是由于与承租人无关的原因造成的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；如果租赁物部分或全部毁损、灭失导致无法实现合同目的，承租人可以解除合同。- 如果承租人在订立合同时明知租赁物存在瑕疵，出租人不承担瑕疵担保责任。但如果租赁物威胁到承租人的安全或健康，即使承租人明知存在瑕疵，承租人仍可以随时解除合同，且不承担解除合同所造成的损失。- 如果出租人未对租赁物作特别保证，并且双方约定免除瑕疵担保责任，出租人没有故意或重大过失未告知租赁物的瑕疵，出租人可以免除瑕疵担保责任。- 即使出租人根据法律规定不承担瑕疵担保责任，但如果承租人因租赁物的瑕疵遭受损害，出租人仍应赔偿承租人因租赁物瑕疵所遭受的损失。(3)如果承租人在合同订立时明知出租人存在权利瑕疵，出租人不承担瑕疵担保责任。例如，在订立房屋租赁合同时，承租人明知租赁物的所有权人不是出租人，出租人不承担瑕疵担保责任。(4)当租赁物需要维修时，出租人应在合理期限内履行维修义务，以满足承租人的要求。如果出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。如果维修租赁物影响承租人使用，应相应减少租金或延长租期，但承租人不享有解除合同的权利，除非维修无法达到预期效果，导致无法实现合同目的。(5)如果租赁物存在税捐等负担，除非当事人另有约定，出租人应承担这些费用。(6)在合同终止时，承租人应交付租赁物，出租人应返还押金或担保物。