依据我国物权法的规定
根据《中华人民共和国物权法》的规定，未取得土地使用权的土地是不能抵押的。因此，开发商在办理土地证之前，必须先取得土地使用权，然后才能办理土地抵押手续。
土地抵押的法律依据
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人有权处分的一些财产可以作为抵押物，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上述财产一并抵押。
不得抵押的财产
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，以下财产不得作为抵押物：- 土地所有权；- 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；- 以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；- 所有权、使用权不明或有争议的财产；- 被查封、扣押、监管的财产；- 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
土地使用权抵押的前提条件
1. 抵押人必须是土地的使用权人
土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地拥有使用权。如果不享有土地使用权，就不能对土地使用权进行抵押。
2. 抵押的土地使用权通常是有偿取得的
通常情况下，抵押的土地使用权是通过划拨有偿取得的。如果符合以下条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权可以作为抵押物：- 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；- 持有国有土地使用证；- 拥有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；- 根据法律规定签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。
3. 抵押合同应符合法律和土地使用权出让合同的规定
土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
4. 地上建筑物和其他附着物也应一并抵押
在土地使用权抵押时，地上建筑物和其他附着物也应一并抵押。地上建筑物和其他附着物的抵押范围应包括其所在土地使用权范围内的土地使用权。
5. 抵押人不能丧失土地使用权
土地使用权如果因使用期限届满或被国家依法收回而不存在，就不能作为抵押物。
6. 抵押合同需办理抵押登记
土地使用权抵押时，抵押人和抵押权人必须签订抵押合同，并按照规定办理抵押登记手续。
