农村集体土地承租方的利益保护问题及解决方法

一、承租人利益保护的法律依据

1、承租户合法地位的规定

根据《物权法》第42条第1款的规定，为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。这表明在土地征收法律关系中，直接被征收人是农民集体。然而，《土地管理法》第39条规定，承包方可以将土地承包经营权转包或出租给第三方，在这种情况下，承包方与发包方的关系不变。

2、承租户拆迁补偿的规定

根据2005年最高人民法院的解释，对于已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的承包方，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。然而，针对“名贵树种”这种具有长期期待性的收益以及承租户前期土地投入的经济损失，法律并未做出具体规定。因此，在拆迁过程中，法律对于承租户的权利保护存在不足。

二、承租人利益保护的理论基础

1、地役权的保护

根据《物权法》的规定，承包方对农村集体土地享有的是地役权，是一种特殊的用益物权。而外来企业承租本村集体土地所享有的是建立在承包方地役权上的次级地役权，其依据是租赁合同。尽管是次级的地役权，在征收过程中，承租户仍享有其合法权益，应当获得补偿。

2、信赖利益的保护

根据行政法的信赖利益保护理论，如果政府在农业项目支持之后进行公路规划，违反了“政府一旦做出决定，非社会重大利益或不更改将造成重大损失不得随意更改”的信赖利益原则。

3、可期待利益的保护

由于名贵树种投资具有较长的时间差，承租户的前期投入以及名贵树种的种植、养护等费用应当得到赔偿。这种赔偿应当基于可预见的将来能够获得的基本市场价值计算。

三、承租人具体应获得的赔偿种类

1、青苗补偿费和地上附着物补偿费

根据法律规定，青苗补偿费和地上附着物的补偿归附着物所有人所有。然而，对于“名贵树种”的青苗补偿费，应当根据其当前的市场价值计算，而不是普通农作物的计算方法。

2、可期待利益的补偿

承租户基于信赖利益进行的前期高成本投入以及名贵树种的种植、养护等费用，应当根据可预见的将来能够获得的基本市场价值进行计算。

综上所述，农村集体土地拆迁面临着不断变化的情况和问题。为了保护承租方的合法权益，需要在理论、立法和实践中不断探索和实践。只有这样，才能充分保障农村集体土地承租方的合法利益和期待利益。