产权交易中的拍卖操作方式

一、产权交易机构的拍卖资质问题

根据1997年1月1日实施的《拍卖法》及相关文件规定，未取得拍卖资质的企业不得从事拍卖业务。因此，在开展产权拍卖业务之前，产权交易机构应当首先取得相应的拍卖资质或设立专门的拍卖企业。对于设立拍卖企业，有以下两方面的要求：1、拍卖企业设立的区域性要求。根据《拍卖法》第十一条的规定，拍卖企业可以在设区的市设立。但是，设立拍卖企业必须经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可，并向工商行政管理部门申请登记和领取营业执照。因此，只有地级市以上的城市才被允许设立拍卖企业，从事产权拍卖业务。原县级城市设立的拍卖企业属于清理整顿范围。2、拍卖企业的行为能力和业务水平。《拍卖法》第十二条规定了设立拍卖企业应具备的条件，包括：注册资本不低于一百万元人民币；拥有自己的名称、组织机构、住所和章程；拥有适应拍卖业务的拍卖师和其他工作人员；拥有符合法律规定的拍卖业务规则；持有公安机关颁发的特种行业许可证；符合国务院有关拍卖业发展的规定；以及符合法律和行政法规的其他条件。此外，根据《拍卖法》第十四条的规定，拍卖活动应由拍卖师主持。这些条款规定了拍卖企业设立的条件，不符合上述条件的拍卖企业不能从事产权拍卖业务。同时，这也表明拍卖企业必须具备因工作失误或其他原因对委托人和竞买人造成损害时承担法律责任和经济赔偿能力的要求。拍卖师作为经过国家有关部门考核确认的专业人员，代表了拍卖企业的业务水平和承担法律责任的能力。

二、资产的权属问题调查

委托拍卖产权的权属是产权交易前期准备工作的基本点。对于一个连产权权属都不明确的资产，很难想象如何进行成功的产权拍卖。委托方通常对委托资产的权属问题是清楚的，但是对于一些权属错综复杂的资产，往往很难一时搞清楚，尤其在房地产方面更为明显。这些资产在过户时，常常涉及到土地的性质是划拨土地还是出让土地，以及在产权拍卖后是否需要补足优惠出让部分的金额等问题。此外，还需要考虑房产证和土地证是否齐全，以及如何交纳房产契税、房产交易手续费、土地出让金等，以及是否存在抵押、抵押期是否到期，是否存在重复抵押以及是否被法院查封等问题。在进行产权拍卖之前，必须事先搞清楚这些问题，因为这些问题都关系到资产是否可以拍卖以及以何种价格进行拍卖。同时，协助委托方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保留价，提高交易成功率，也是体现一家产权交易企业业务水平的地方。