棚户区改造项目中的模拟拆迁,需要注意些什么

1、模拟拆迁的透明度不足

模拟拆迁过程中，有关部门并不会公示所有人的意愿，导致居民对模拟拆迁过程不了解。因此，一些居民可能会在不明确情况下草草签署补偿协议。这样的情况会导致未签字居民的数量逐渐减少，其他居民也可能感到着急，加快签字的过程。

2、签字主体的适格性问题

模拟拆迁过程中，往往是投资方进行签字，而不是行政部门。这使得模拟拆迁协议在后期实质拆迁阶段可能缺乏法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，被拆迁户可能会陷入被动境地。

3、模拟拆迁等同于实际征收

在实践中，模拟拆迁过程中已经开始实际强制拆除，只要签署了模拟协议，就等同于实际征收。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合只是一句空话。

4、征收部门对协议真实性的隐瞒

征收部门或项目主体出于利益考虑，往往不会真正告知拆迁户所签订的协议是模拟的。协议签订后，正式的征收决定可能会延迟很久，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件，矛盾可能再次爆发。

棚户区改造的房屋买卖风险

棚户区改造的住房属于安置房，房主需要持有满五年后，缴纳土地出让金、契税等税费，并办理原房主名义的正规商品房房产证、契税证和土地证，才能将住房变为正规商品房，实现自由买卖和过户。

然而，这种房产权可能需要至少3~5年才能办理出来，有些甚至需要十几年，因此无法进行过户交易。

如果您非常喜欢这套房子，坚持购买，手续必然会安排做公证。但请记住，这种公证是没有法律约束力的，如果卖家反悔，法院不会支持您。过去曾经发生过这样的案件，最终法院判决卖家退还买家的购房款，使买卖合同无效。

另外一个问题是，当可以办理产权证时，如果房价上涨较高，卖家基本上没有动力配合您办理过户手续。如果您没有提供额外的好处费，卖家有很多理由不配合您办理过户，而您手上的公证不能直接用于交易。