目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，制作精美的“楼书”或其他广告宣传资料增加楼盘的吸引力，成为开发商的竞争手段。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但又确立了开发商所作出的关于房屋及相关设施的说明和允诺满足“明确具体加有重大影响”的构成要件时，即由要约邀请转化为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视作合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。为了规避可能带来的销售风险，近年来，有些开发商对销售广告和宣传资料中涉及到商品房屋及设施的具体内容时，往往作出特别声明“仅为要约邀请”。一旦出现交付的房屋与宣传资料内容不一致引发诉讼时，开发商以此为抗辩，主张不能按宣传内容判定是否违约。这就带来了司法困惑：特别声明能否对抗法律的规定?否定特别声明效力的法理基础何在?认定无效的法律依据又何在?因这些问题事关商品房交易市场的规则确立，有必要结合具体案例作进一步的思考。
一、案例分析
1.1 甲公司的宣传资料和“楼书”是否构成要约邀请
甲公司在销售开发建设的某国际生活区的房屋过程中，对外发放宣传资料，其中B型[云和墅]的《楼书》中载明了房屋的面积和赠送面积。同时，《楼书》中也有特别声明，明确表示户型图仅供要约邀请，不作其他用途。根据《补充协议》第九条的约定，宣传资料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件。该案的争议焦点在于公司对外发放的宣传资料和“楼书”是要约还是要约邀请。
1.2 对“特别声明”的效力做否定性评价的分析
要约邀请是一方当事人邀请另一方当事人向自己发出要约，而要约是以订立合同为目的的具有法律意义的意思表示行为。根据《合同法》第十四条的规定，要约具备内容具体确定、表明经受要约人承诺的条件。在本案中，甲公司向不特定的人发送的“楼书”属于要约邀请，并在特别声明中明确表示不受宣传内容约束。根据最高人民法院的司法解释，特别声明的内容即使没有载入合同也视为合同的组成部分。因此，特别声明的内容不符合要约的构成要件，也不符合合同法中关于要约或要约邀请的规定，该声明内容不能成立。
二、“楼书”是否为要约应以内容而非合意定性
2.1 开发商宣传资料的性质
开发商制作的楼书或其他广告宣传资料旨在增加楼盘的吸引力。根据法律的角度来看，这些宣传资料可能是要约邀请，也可能是要约。要约邀请是一种预备行为，目的是让对方发出要约。而要约是具有法律意义的意思表示行为，一经发出就产生法律效果。然而，在实际生活中，区分要约和要约邀请并不容易。
2.2 开发商宣传资料的特殊性
针对商品房销售宣传中的特殊性，最高人民法院通过司法解释对此进行了明确规定。根据司法解释，具体明确且对价格有重大影响的宣传广告可以视为要约。虽然这些宣传广告在形式上针对不特定公众，没有开发商受约束的意思表示，但实质上并未违背要约的理论。因此，在判断“楼书”等宣传资料是否构成要约时，应以最高法院关于商品房买卖的司法解释为标准，而不能以合同法的一般规定为标准。
三、对“特别声明”的效力做否定性评价的分析
3.1 对“特别声明”的法理基础
合同自由原则是合同法中最重要、最基本的原则之一。然而，合同自由也受到合同正义的限制。根据《合同法》第四十条的规定，采用格式条款订立合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。特别声明属于格式条款，因此开发商在特别声明中免除自身受宣传内容约束的责任是无效的。
3.2 对“特别声明”的法律依据
根据最高人民法院的司法解释，特别声明的内容即使没有载入合同也视为合同的组成部分。因此，在本案中，特别声明的内容应视为双方当事人的约定。特别声明免除了开发商受宣传内容约束的责任，排除了购房者据此维护权利的途径。然而，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。概括而言，在本案中，甲公司的宣传资料和“楼书”构成要约邀请，特别声明的内容无效。特别声明的效力应被否定，开发商应履行宣传资料中的许诺。特别声明的内容不符合公平原则和合同法的规定，因此无法对抗法定。
