房屋租赁纠纷的管辖问题

一、适用一般地域管辖还是特殊地域管辖

关于房屋租赁纠纷的管辖问题，存在两种不同的观点。

一种观点认为，根据《民事诉讼法》第二十九条的规定，只有在执行特殊地域管辖存在困难的情况下，才适用一般地域管辖。考虑到房屋租赁关系的特殊性，应当适用特殊地域管辖。如果适用一般地域管辖，对于房屋座落地与被告所在地不一致的纠纷，会给受诉法院查明案情和判决后的执行带来不便。然而，持这种观点的人对适用具体条款也有不同看法。有人认为应适用《民事诉讼法》第二十三条的规定，由房屋所在地即履行地法院管辖。理由是，房屋租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷属于合同纠纷，因为这类纠纷产生的根据是双方实际存在的租赁合同；《民事诉讼法》第二十三条所称的“合同纠纷”并未指明只限于经济合同，因此，这类民事合同也应适用该条款。还有人认为应适用《民事诉讼法》第三十条第(一)项的规定，由房屋所在地法院管辖。理由是，这类纠纷虽然不涉及不动产产权的确认或变更，但涉及到产权人对不动产使用方式的变更和承租人是否有使用权的问题，也属于“因不动产提起的诉讼”。

在审判实践中，很多情况下由房屋所在地法院管辖。

二、适用一般地域管辖的理由

另一种观点认为，根据审判实践中的一贯做法，应适用一般地域管辖。

理由是，《民事诉讼法》第二十三条所称的“因合同纠纷提起的诉讼”指的是经济合同，不包括民事合同。由于民事合同的范围较广，显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖。《民事诉讼法》第三十条第(一)项所称的“因不动产提起的诉讼”指的是不动产产权。房屋租赁纠纷实质上是合同履行中的争议，不涉及不动产的产权问题，因此也不能适用对不动产的专属管辖规定。

根据1986年1月7日《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖。个别情况下，如果被告所在地法院更符合“两便”原则，也可以由被告户籍地或居所地法院管辖。