上海市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法

补偿方式

根据《上海市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（下称《集体办法》），集体土地房屋拆迁可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿，并且被拆迁人有权选择补偿方式。

对于选择产权调换的被拆迁房屋，如果房屋的合法建筑面积小于或等于230㎡，则按照实际确认的安置面积进行安置；如果合法建筑面积大于230㎡，则按照230㎡确认安置面积。在确认的安置面积基础上，每户可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。对于超过230㎡的部分，不安置住房，而是按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为650元/平方米，再乘以2.5-3倍。这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

对于选择货币补偿的被拆迁人，需要提出书面申请，并经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予货币补偿。补偿金额的计算方式如下：原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。此外，对于全部选择货币补偿的被拆迁人，还会额外增加20%的补偿款。

保障住房标准

《集体办法》同样规定了“55平方米”的保障住房标准。即被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且无力支付购房款的，可以由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房进行安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。

此外，根据《集体办法》，拆迁住宅房屋的拆迁人应向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对于固定设施无法移装的情况，应按照现行价格支付给被拆迁人初装费。对于拆迁非住宅房屋，拆迁人应向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。如果拆迁导致非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失，拆迁人应根据房屋拆迁补偿总额的10%—20%范围，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。

不予补偿的情况

根据新办法规定，以下5种情况不予补偿安置：

1. 违章建筑；
2. 逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
3. 已建新房应拆除而未拆除的旧房；
4. 《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；
5. 拆迁租赁(借)住宅用房的承租人。

正在拆迁的不适用新办法

根据相关负责人的解释，正在实施的拆迁项目不适用新办法。两个新拆迁管理办法于11月15日开始实施，但对于11月15日之前已经实施的拆迁项目，仍按照原政策执行。新办法适用于2009年11月15日后新批准、实施的拆迁项目。同时，新办法的实施也同时废止了原《上海市市区房屋拆迁管理暂行办法》及补充意见。

上海市委书记调研城市旧区改造工作

新政策发布，动迁须征询民意

中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在调研中指出，上海要坚持执政为民的宗旨，解决群众的居住困难，全心全意做好城市旧区改造工作。为了保证公正，促进发展和改善民生，新政策要求在改造启动前进行两轮征询，充分听取市民群众对旧区改造的意见。

保障住房标准和安置方式的改进

根据新政策，《上海市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》的改进方案包括了保障住房标准和安置方式的改进。新政策规定了“55平方米”的保障住房标准，同时鼓励就近安置方式，尽可能在本区域内建造紧凑型、小户型的安置房。此外，新政策还要求多渠道筹措动迁安置房源，包括建设适配的紧凑型、小户型就近安置房和继续推进配套商品房建设。

动迁补偿和民意征询的重要性

新政策强调了动迁补偿和民意征询的重要性。根据新政策，动迁补偿应该以被拆迁房屋的市场评估价为基础，并增加一定的价格补贴和套型面积补贴。同时，新政策规定了动迁前的民意征询制度，要求在改造启动前进行两轮征询，充分听取市民群众对旧区改造的意见。

中心城区改造工作的推进

为了推进中心城区的改造工作，新政策要求加快建设进程，合理确定建设规模和安排建设计划。同时，要提供多元化、多层次的供应方式，包括配套商品房、就近安置房、新建商品房和收购二手房等。为了满足居民的需求，要提高供应的质量和数量，并加快配套设施的建设。