买房需注意的法律问题

一、购买二手房前的准备工作

在购买二手房之前，为了避免麻烦，建议采取以下措施：

1. 查清房屋的“身份”

购房者应该弄清二手房的房龄，实地考察房屋的面积，并查看房产证。房产证上记载了二手房的面积、房龄以及是否存在抵押等情况，购房者在签订购房合同之前应仔细查看房产证。

2. 请评估机构进行估价

购房者最好委托专业评估机构进行估价，以确定二手房的交易价格。房屋的新旧程度、位置、周围环境、交通便利程度等因素都会影响二手房的交易价格，因此需要专业评估机构的帮助。

3. 注意公开透明

二手房交易的最后程序是过户登记，二手房买卖合同以产权过户登记为生效要件。购房者不得私下购买城市私有房屋，未经办理登记手续，私下买卖房屋的行为是不受法律保护的。

4. 谨慎支付定金

根据《民法通则》规定，定金应当抵作价款或者在债务人履行债务后收回。购房者如果不签订购房合同，则丧失定金返还请求权。购房者在确定购房后，应谨慎支付定金。

5. 要求卖方协助办理过户手续

在房屋买卖交易完成时，买方应要求卖方及时协助办理房屋过户手续，以防卖方毁约给买方带来麻烦。

二、需谨慎购买的二手房类型

以下是购买二手房时需要谨慎考虑的类型：

1. 产权交易有限制的房屋

比如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出售。

2. 被他人租赁的房屋

购买被他人租赁的房屋时，需要得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或者等租赁关系结束后再购买。

3. 房屋用途有限定的房屋

购买房屋用作营业或办公时，应注意房产权证上的房屋用途限定。

4. 房改房成本价未补足的房屋

购买以优惠价或标准价购买的房屋时，需确认是否已按成本价补足费用。

5. 属于集体土地的房屋

集体土地上的农民房屋只能在本乡本土范围内进行买卖，不能直接卖给城市居民。

6. 属于小产权房的房屋

小产权房屋需经国家批准，待土地性质由集体变为国有后，才能在二级市场上进行交易。

7. 长期未办房产证的房屋

购买房龄较长但未办理产权证的房屋时，需查询是否存在开发商问题导致无法办理产权证。