常见的违法拆迁手段

种类一：未批先用、越权批地、擅自下放土地审批权

根据现行99年的《土地管理法》第45条规定，对于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的土地进行征收的，需要由国务院批准。而对于征收其他土地，需要由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。然而，许多地方政府经常违反土地管理法的规定，采取耕地化整为零、未批先用、边报边用、越权批地等手段，违法下放土地审批权。

种类二：规避审批权，以租代征

地方政府采取的“以租代征”手段旨在绕开征地审批和计划控制障碍。所谓的“以租代征”是指地方政府直接或默许企业和村集体组织签订土地租赁合同，以租赁的形式占用、使用集体土地。这种租赁合同的特点是租赁期限往往约定为“永久使用”“永久租赁”，且租赁费用一次性交付。被租赁的土地往往用于建设用地，例如建造商品房、工业园区、工厂等。表面上看，租赁只是土地使用权的暂时流转，不涉及土地使用权的转让，因此无需办理土地征收审批手续。然而，由于租赁合同是长期有效的，实质上是一种征收行为，是以合法手段掩盖非法目的的典型违法行为。

种类三：土地供用方式违法

建设用地的供应方式主要有两种，即划拨和出让。国家机关、公益事业、军队用地等一般采用划拨方式。经营性用地法律规定必须采用公开的招牌挂方式出让。然而，根据2004年国土资源部与监察部联合下发的通知，自2004年8月31日起，经营性土地使用权禁止采取协议转让，必须采用招标拍卖挂牌出让方式。实际上，许多地方政府继续采用协议方式出让土地，或者通过弄虚作假、倒签时间等手段规避这一规定。

种类四：擅自改变土地用途

在项目建设中，擅自改变土地用途是常见的违法行为。根据《土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。然而，在实际案件中，擅自改变土地性质的现象比较普遍。

种类五：非法圈地，违规设立各类开发区、园区、大学城等

近年来，各地地方政府非法圈地建设各类开发区，如工业园、创业园、大学城等，名目繁多，令人眼花缭乱。这些开发区大多建设在集体土地上，因此征收价格非常低。这些违法、违规建立的开发区成为地方政府招商引资、建设政绩工程、增加财政收入甚至权钱交易的工具。这些违规违法行为背后的结果是被征地农民失去家园，流离失所，成为无家可归、无工作、无社保的“三无”人员。

种类六：集体土地非法入市

根据土地管理法的规定，集体土地不得直接进入土地交易市场。虽然根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以在农户之间进行流转，但这种流转是有条件的，必须在不改变土地用途和性质的情况下，由具备农村生产能力的农户之间进行。集体土地不能直接用于房地产开发。然而，在实际中，地方政府往往打着“旧城改造”、“撤村建居”、“新农村建设”等旗号，与房地产开发企业以联建、参建等方式变相进行集体土地的非法交易。这些开发的房屋只有一小部分用于安置村民，绝大部分用于上市交易，从而造成全国范围内大规模的所谓“小产权房”。这种行为不仅违反了土地用途管制制度，也规避了土地征用程序。