拆迁费的估算及法律规定

房屋在一定时间后可能会被拆迁，房主将会获得一笔拆迁费作为补偿。拆迁费的估算在法律中有详细的规定。以下将对拆迁评估的技术方面进行简要介绍，并对拆迁评估工作中的常见问题及处理办法进行初步分析。

1.拆迁评估中的常见问题及处理办法

根据《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》和《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知，拆迁评估的计算公式如下：

住宅房屋拆迁补偿价：(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价

计算公式中的关键值的确定直接影响着补偿结果的高低。例如基准地价的取值范围差距很大，每平方米建筑面积的基准地价从120元到1200元不等。非住宅的区位价每平方米建筑面积的高低限相差1000至2000元。在实际操作中，如何准确把握这些值是一个重要问题。文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋权属证明文件上标明的建筑面积”。然而，在拆迁过程中，有许多房屋由于各种客观原因没有取得房屋产权证，对于这种情况应该如何处理？下面将分别对城市国有土地和农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法进行初步分析。

1.1城市国有土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法

1.1.1基准地价(区位价)的确定

由于城区内被拆迁房屋的面积大多较小，补偿价款的多少主要取决于基准地价(区位价)的高低。因此，评估机构需要进行全面的市场调查，了解各区域尤其是拆迁对象附近区域的拆迁补偿价格水平，并认真分析区域因素和个别因素的影响。同时，评估机构还应积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个整体平衡、把握。

1.1.2被拆迁房屋建筑面积的认定

城区房屋的建筑面积一般以房屋所有权证、房屋租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准。对于翻建的房屋，需要核对其现状是否与房产证上登记的内容一致。如果不同，应询问房屋所有权人翻建时是否办理过建设工程规划许可证。对于没有取得房屋所有权证的房屋，在拆迁过程中应该如何处理？

1.2农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法

在农村集体土地拆迁评估过程中，农村房屋的院落面积和建筑面积比城区内大得多。由于管理不规范，绝大部分房屋没有产权证或其他合法的证明文件，甚至没有审批手续，私搭乱建现象普遍。这导致了建筑类型杂乱、建筑密度大、房屋情况复杂。

1.2.1被拆迁房屋建筑面积的认定

《北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见》规定：“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。”

1.2.2违章面积的剥离

剥离违章建筑面积可以从建筑工程技术角度和合法性角度进行考虑。从建筑工程技术角度，根据规定的确认标准对正式房屋进行把关。从合法性角度，需要查看是否有宅基地及建房审批文件。

自2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。

2.拆迁评估中的其他问题——重置成新价的估算

拆迁中所称的重置成新价是指使用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

目前，重置成新价的计算依据为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知。