依据我国土地管理法的规定，只有国有土地才能出让的，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
1、拍卖出让土地使用权
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
2、招标出让土地使用权
招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
3、协议出让土地使用权
协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。
房地产开发流程中的土地出让方式，包括协议方式、招标方式和拍卖方式。协议方式适用于特定要求的项目，招标方式有利于选择合适的受让人，拍卖方式适用于中小型房地产开发项目和商业性用地。同时，也介绍了土地出让方式的流程规定，包括发布挂牌公告、出售挂牌文件等步骤
第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土
依据我国契税暂行条例的规定，银行将抵押的房屋拍卖时，拍卖房屋是属于房屋交易的行业为，是需要交纳契税的，一般按房屋价值的3-5%交纳。(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。契税的适用税率，由
对土地进行征收时给予的经济补偿是不需要交纳契税的，需要交纳契税的行为包括国有土地使用权出让、房屋买卖等。(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省
