土地出让需要交哪些费

土地出让费用的缴纳

一、营业税及附加

(一)、出让方需要缴纳营业税及附加：

1. 根据转让价与购置价的差价，缴纳5%的营业税。
2. 根据缴纳的营业税，缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税

(双方)需要缴纳印花税和契税：

1. 根据产权转移书据（合同）所载金额，缴纳0.05%的印花税。
2. 根据成交价格（合同），缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

三、土地增值税

(出让方)需要缴纳土地增值税：

1. 根据取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2. 规定扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用以及与转让房地产有关的税金等。
3. 税率根据增值额的不同分为四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

房产取得所有权的条件

一、支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书

按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

二、投资开发房屋建设

如果属于房屋建设工程，应完成开发投资总额的25%以上；如果属于成片开发土地，应按照规划进行开发建设，完成市政基础设施和公用设施的建设，达到工业用地或其他建设用地的条件。

三、持有房地产所有权证书

如果转让的房地产已经建成，还应当持有房地产所有权证书。

《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等对以出让方式取得的土地使用权的房地产转让条件进行了上述规定，其目的在于解决房地产转让中的“炒地皮”和投机牟取暴利的问题，以维护国家利益和当事人的合法权益。这些规定总结了我国一些地方和实践经验。

例如，深圳市规定，转让国有土地使用权必须持有国有土地使用证，并且除了缴纳土地使用权出让金之外，还要求投入开发房屋建设资金达到投资总额的25%；上海市、海口市等地也有类似规定。同时，也参考了国外关于禁止土地投机的规定，例如日本《土地基本法》第4条规定土地不得作为投机交易的对象。

土地出让流程

1. 发布挂牌公告：出让人在挂牌开始日前至少20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况、挂牌时间和地点。
2. 出售挂牌文件：在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
3. 受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人凭竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
4. 审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，通知符合条件的竞买人参加挂牌活动。
5. 挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价等信息挂牌公告，并接受新的报价并更新挂牌报价。
6. 揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，并缴纳定金。
7. 公布成交结果：在挂牌活动结束后的10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
8. 签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。