土地流转价格的公平性应该如何构建

土地流转价格的公平性应该如何构建

1、建立、健全土地流转价格的评估办法及评估体系；以农用地流转价格为例，农用地流转价格最常用的评估方法是市场比较法/收益法及基准地价修正法；如果当地土地流转市场非常活跃，其土地流转价格可采用市场比较法，流转价格可直接参考市场最新同质地块进行修正；如土地流转市场处于发展初期，其可考虑收益法，收益法是根据该块土地前三年主要大宗农作物的平均产值，扣减所有生产费用(包括各类农资、农工费用等)，及各类补贴(如有)，可计算出该块土地年均收益，这个可作为土地流转价格的参考；对于已完成农用地分等定级工作，且制订了基准地价地区，其土地流转价格可按照可比基准地价进行修正；

2、鼓励发展土地流转信息平台及土地流转数据库，土地流转平台及数据库需及时统计、更新全国各地各类土地的流转信息，主要包括土地位置、流转规模、流转价格、流转期限、交易主体等；随着市场上土地流转信息的完善与对称，土地流转价格自然会趋于公平；

3、培育一批具有土地流转价格评估资质的评估机构，要求评估机构严格执行土地流转价格评估方法及体系，在实际中按照分类指导、科学测算、现实比较和幅度递增相结合要求，指导土地流转双方采取协商定价、投标定价、竞拍定价等形式，合理确定农村土地流转价格，以保证整个土地流转市场流转价格的公允性。

土地流转价格存在差异的原因土地的不可移动性及自然条件的特殊性决定了各地区土地流转价格存在很大差异，其主要原因有：

(1)区位条件，是否是大中城市的郊区，离中心城区距离，离国道、省道距离等；

(2)自然条件，水源、光照、土壤条件、土地平整程度及农田水利设施是否方便；

(3)土地流转规模及流转期限。

随着全国各类土地流转信息平台及土地流转数据库的快速发展，及土地流转评估机构的规范发展，土地流转市场及土地流转价格会越来越规范公平，各类关于土地流转价格的纠纷会逐步减少。