农村宅基地属于农村集体所有制土地的一种使用权，在购买和出售方面可以签订买卖协议，并且不需要政府进行手续审批。只要有协议和证人证明，这个协议就是有效的交易协议。然而，农村承包土地是不可以买卖的，只能按照法律规定进行自愿流转，可以签订转包或转让合同。在转包后，土地收益应在合同中明确约定。如果存在地契，并且双方具备土地流转资格，土地协议是有效的。但是，如果转让存在争议、没有地契或国家需要征用，那么协议将没有法律效力。
无论签订何种土地协议，土地的性质不能擅自变更，任何变更都必须经过合法的手续。
在签订土地转让合同之前，需要核实转让方的转让主体资格。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，还需要提交资产处分权机构出具的同意转让的证明。同时，转让方也需要仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明和是否存在重大债务纠纷等情况，以免导致土地使用权转让后无法收回资金。
在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府享有优先购买权。因此，当价格低于市场价时，转让方不能卖出，受让方也不能购买。此外，如果土地使用权转让的市场价格不合理上涨，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是当转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构的评估，并得到国土部门的确认。
受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须调查国土部门和房地产主管部门，核实土地是否存在抵押或被采取司法限制的情况。鉴于土地权属和相关争议的调查不容易，加之受让方的履约能力难以判断，双方应明确相互提供担保。
转让合同中应明确土地用途及相关条件是否可以变更，变更的程序和费用负担。需要明确的是，有些情况下，即使不改变土地用途，也需要改变出让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
地上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之转让。然而，作为动产转让的地上建筑物和其他附着物除外。国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物，除非另有约定。未达到规定开发程度的国有出让土地不得转让，划拨的国有土地上没有地上建筑物也不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让必须按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。
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